Каким городу быть и как ему жить, во многом определяется архитектурой, и никогда еще в современной курортной истории афоризм «бытие определяет сознание» не был так верен, как в сегодня в Сочи. Практически никто не станет настаивать на том, что сейчас самый известный курорт страны способен завораживать своим видом. Вид башенных кранов, тяжелой техники, строительных заборов и число приглашенных строителей не украшают город. «Что плохого в массированной стройке? — в ответ на эти, вполне обоснованные, претензии, задает прямой вопрос руководитель департамента архитектуры, строительства и благоустройства администрации Сочи Константин МАЦКЕВИЧ. — Это неудобно, это пробки, шум, проблемы, неизбежно сопровождающие крупное строительство. Но надо отдавать себе отчет и в том, что если бы не Олимпиада, не бурное строительство — про этот город через два десятка лет все бы забыли. По инерции люди «старой формации» еще бы ездили, но потом о Сочи никто не вспомнил. Проблемы со светом, транспортом, бараками, инженерными системами, внешним обликом города возникли не из-за Олимпиады. Они благодаря Олимпиаде решаются. То, что сейчас происходит в городе, это капитальный ремонт, который для Сочи делает вся страна. И уже есть видимые улучшения. Уже сейчас Сочи — это не только море, но и горы. Уже сегодня построены развязки, дороги, а город наконец-то обретает единый стиль». И тут же признает: «Работы у департамента — огромный объем. Единственная цель нашей работы, при уже имеющемся положении, создать максимально комфортные условия жизни в Сочи».
— Константин Павлович, многие застройщики открыто говорят — и их слова очень похожи на правду, потому что их подтверждает вид практически из любого окна в Сочи, что город в архитектурном плане будет развиваться по типу Монако: высотное строительство в непосредственной близости от моря у нас не дело отдаленного будущего, а реальность нынешнего дня… Есть ли принципиальное решение? Не правила землепользования и застройки, которые откровенно нарушаются нынешними стройками, а цель — к чему идем?
— Развиваться надо не как Монако, а как город Сочи, любить этот город, украшать его, а не уродовать. У нас своя история, свой город, и уникальная часть этого города должна быть. Я, кстати, не отношусь предвзято к высотному строительству. Но все должно быть решено не в рамках одного земельного участка и максимальной его коммерческой нагрузки и реализации, как сегодня, а комплексного развития территории. Как этот объект вписывается в структуру города? Структуру квартала? Как он будет выглядеть в прибрежной части? Как соблюдены требования по социальной доступности? Я четыре месяца работаю в этой должности, четыре месяца задаю эти вопросы застройщикам и понимаю — ответов у них нет, есть желание максимально быстро построить и продать. Кроме того, нельзя забывать, что мы живем в сейсмически активном районе, ограничения по высотности у нас — логичны. И я буду придерживаться и в дальнейшем этой позиции.
— Вы можете сказать, что за время вашей работы в должности не было выдано ни одного разрешения по застройке в первой санитарной зоне?
— Да.
— Сколько в прибрежной части города, в том числе Адлерского, Хостинского районов, действует разрешений на высотное строительство, сколько у нас здесь объектов, которые уже начаты строительством?
— Мы говорим о 109 высотных объектах в зоне международного гостеприимства. Сюда входят не только объекты жилой недвижимости, но и, к примеру, торговые центры. Здесь еще вот в чем проблема… Разрешение на строительство, которое выдается нашим департаментом, это уже конец большого пути — у человека уже оформлена земля, проект одобрен, экспертиза проведена.
— То есть отменить на вашей стадии уже невозможно?
— Возможно. Недавно в Лазаревском у нас был проект — зашел застройщик в первую санитарную зону для строительства гостиницы. Уже на нашей стадии мы сделали замечание: в этой зоне строительство гостиниц запрещено, таковы нормы федерального закона. Удалось предотвратить застройку. Еще один пример — сейчас работаем над тем, чтобы остановить реализацию проекта «Кристалл — Тауэр» на Светлане. Это огромный дом, один из крупнейших проектов Сочи, который был разработан еще до олимпийской кампании. Все законные методы для запрета строительства есть — хотя бы транспорт взять: у огромного здания практически нет парковки, оно не соответствует минимальным требованиям.
— Но тогда получается, что город сперва разрешил строить объект, который перегородит целый микрорайон, застройщики заплатили «долевое участие в благоустройстве города», договорились со своими контрагентами, а им заворачивается многомиллионный проект!
— Не все объекты, которые сейчас строятся, получили разрешения при Анатолии Николаевиче. При Викторе Викторовиче Колодяжном город действительно получил существенные поступления в бюджет за счет этих платежей, и «Кристалл» тоже их внес. Но мы уже имеем прецеденты, когда город возвращал эти суммы и останавливал строительство. Так было с объектом напротив храма, у «Фестивального», у Летнего театра. Бюджет лишился денег, но город не остался без этих зеленых зон.
— Кстати, депутаты Городского Собрания несколько раз выходили с предложением поставить на кадастровый учет все зеленые зоны Сочи. Работаете ли вы в этом направлении?
— Да, и очень активно. До конца года мы сформируем эти земельные участки, поставим их на кадастровый учет с реальными уточненными границами межевания и четко записанным видом разрешенного использования — «парк», «сквер», оформим на эти участки право муниципальной собственности и наведем наконец порядок в этой части землепользования и застройки.
— Вообще-то парадоксально, что до сих пор главное богатство Сочи, которое тает буквально на глазах, не было хотя бы на кадастровом учете.
— Это действительно огромная проблема города, и, вступив в эту должность, я стал ее решать в числе первых. Сейчас мы параллельно ведем подготовку к корректировке генерального плана. Во время разработки генерального плана были еще только проектные решения по основному скелету города: транспортной, инженерной инфраструктуре, ТЭС, линиям связи, дорогам — дублеру, обходу, развязкам. Тогда это были проекты, а сегодня — готовые, реализованные объекты, имеющие значительный срок эксплуатации, больший, чем реализация генерального плана. За счет обмена землями между городом и национальным парком Сочи получил более 3 тысяч гектаров новых территорий. Плюс генплан был разработан с перспективой развития, и сейчас пришло время корректировок, мы уже обсуждали этот вопрос с депутатами. С краснодарским институтом, который разрабатывал генпланы Анапы и Геленджика, мы проводим совместную работу по корректировке генерального плана, чтобы была первая зона, зоны рекреации. Определив их особый статус, мы сможем максимально их сохранить. Ведь очевидно, и с Анатолием Николаевичем Пахомовым мы это обсуждали, что для Сочи сейчас жизненно необходимо придавать городу статус рекреационной жемчужины России.
— В Сочи традиционно во всех начинаниях считался оправданным вектор «на отдыхающего», а в последние годы «на Олимпиаду». Такое впечатление, что проектов, направленных на развитие города, с каждым годом все меньше и меньше…
— Мнение предвзятое. Согласитесь, пристройки к детским садам, которые пусть не сразу, но все же решают проблему очереди, строятся, сельские школы вводятся в эксплуатацию. Причем в Сочи число построенных за последние четыре года школ больше, чем во всем Краснодарском крае. Больницы тоже строятся не для отдыхающих. Сейчас мы работаем по участкам для многодетных семей. Участки определены и распределены в Вардане, и мы делаем проект планировки и градостроительную документацию. Нельзя сказать, что все проблемы будут решены сразу же, но там предусматривается строительство трех садиков и школы.
«Олимпстрой» сейчас ведет строительство домов для волонтеров и персонала Олимпиады. Мы сделали документацию по этой территории, я работал тогда в МИГе, и предусмотрели детские сады и школу. «Олимпстрой» был категорически против этих обременений, но социалка там будет. Сейчас еще прирезали территорию, и нам опять удалось настоять на том, чтобы школа и два детских садика были. По объектам «Олимпстроя» на Таврической мы настаиваем на переоборудовании после Игр первых этажей этих зданий под социальные объекты — поликлиники, детсады, торговлю. Кроме того, мы ищем локальные участки для размещения садов.
— Неужели как человек, работавший в МИГе, вы все-таки надеетесь, что такие участки есть?
— Участков практически нет. И где-то потребуется изъятие, без этого не обойтись. Но не надо строить садик или школу там, где есть свободное место, их надо строить там, где они реально нужны. Придется изымать, расселять. В этой работе и за три-пять лет не успеем добиться окончательных результатов. Но делать это надо.
— Расселение в Сочи — больная тема. Даже из бараков город до сих пор не может расселить тех, кого не расселили инвесторы, освобождая участки под застройку. Слишком дорого.
— Действительно, у нас инвестор сам сначала попытался выкупить старый фонд и уже на этой стадии понес большие расходы. Инвестор обязан компенсировать свои затраты, поэтому и цена такая. Если бы у муниципалитета была возможность сперва людей расселить, а потом предоставлять участки и жестко диктовать параметры, ситуация была бы иной.
— Мы живем в реальном мире, где такая схема невозможна.
— В Казани сделали именно так. Причем это было связано не с подготовкой к универсиаде, а исключительно с программой развития города. И давали инвестору готовые планы развития территории кварталами. С архитектурной позиции — очень верное решение.
— Константин Павлович, а как получилось, что в самом строящемся городе страны — Сочи — не оказалось главного архитектора?
— Я был приглашен на должность директора департамента, когда штатная структура была утверждена. Не готов ответить, почему она именно такова. Нас проверяла комиссия департамента Краснодарского края, подготовили замечания по нашей работе, и одно из них было именно отсутствие должности главного архитектора. Сейчас я подготовил предложение по изменению структуры департамента. Главный архитектор в Сочи будет.
— А вам как руководителю департамента он нужен? Или положено — значит, введем?
— Я не архитектор по образованию и на должность главного архитектора не претендую. Функционально организовывать процесс, контролировать — это я умею. Но архитектурой должен заниматься именно профессионал.
— Каковы будут его задачи, если руководитель департамента в городе есть?
— Будет заниматься тем, чем и положено главному архитектору, — город строить. В первую очередь, ему придется заниматься визуальной и эстетической частью градостроительной политики Сочи.
— В названии вашего департамента есть, в том числе, и слово «благоустройство». Насколько логично, что благоустройство отдано вам, а не структурам ЖКХ?
— Сейчас все, буквально все(!) управления и департаменты так или иначе занимаются благоустройством города. Но у нас огромное число объектов, которые необходимо благоустроить — не убрать, «причесать» — нет. Где-то кровлю поменять, где-то прилегающую территорию привести в цивилизованный вид. Собственно, это и называется благоустройством, это и влияет на визуальное восприятие города, так что, я считаю, решение правильное, в архитектуре самое место. А иначе кто может быть ответственным за облик города, как не архитектура?
— Имеется в виду, приведение к единому архитектурному облику?
— Не только. Парки, скверы, газоны, тротуары, знаки, реклама — под благоустройство подпадает практически все. Другой вопрос, что реализация этих решений должна быть на собственниках строений, на владельцах конструкций.
— А рычаги у вас есть? Чтобы не просто принять решение «должно выглядеть так», а реально заставить это сделать.
— Конечно. Это правила землепользования и застройки, правила благоустройства города. Там очень подробно все написано. Причем, необходимо их исполнять, не только когда пришли и обратили внимание, что у тебя грязно, этим надо заниматься постоянно. И занимаемся.
— Но любая рекомендация останется на бумаге, если у потенциального исполнителя банально нет на ее выполнение денег.
— Дело не в деньгах, дело в отношении. Человек, который паркуется на тротуаре, реально не понимает, почему так нельзя. Почему нельзя выкинуть окурок из окна, почему нельзя бросить бумажку на улице. Зато есть четкое понимание: «это не мое, это я не обязан». Если дворнику показали — вот это твоя территория, то в полуметре от нее он уже не поднимет бумажку.
— Какие результаты своей нынешней деятельности в должности вы бы хотели видеть через пару лет?
— Почувствовать и показать реально плоды этого труда можно будет не раньше, чем через три-пять лет. А быть может, и больше. Это во многом будет зависеть от политической и финансовой обстановки. Проекты, на которые сейчас влияю я, пока только на бумаге, они проходят согласования, находятся в разработке, корректировке. То, что сейчас я, вы, читатели видим, выходя на улицу, мне досталось по факту. И я могу требовать от «Малибу» или других огромных объектов увеличения числа парковочных мест, но они физически не смогут это сделать. Они сейчас уже даже сами понимают, что отсутствие парковочных мест ухудшает продажи, но поделать уже ничего не могут.
Кроме того, департамент выполняет много работы, масштаб которой сегодня могут оценить только профессионалы. Например, последняя редакция правил землепользования и застройки не содержит понятия коэффициента использования территории. В результате началось строительство по границам участков. Я считаю своей целью вернуть в правила коэффициент использования территории. Кроме того, считаю своим долгом внесение в правила новых требований по парковочным местам, потому что число парковочных мест даже по СНиПам 2011 года для Сочи неприемлемо. Сейчас разрабатываются нормативы местного строительного проектирования, включаются повышенные требования.
Я считаю необходимо, хотя законодатель ограничивает, чтобы застройщики до того, как начинают свои объекты, показывали модель, что будет на участке. Законодатель говорит: есть правила, градостроительный план, отступы — больше требований к застройщикам не предъявляйте. Но основные параметры мало соотносятся с архитектурно-эстетическим влиянием. Можно поставить «кубик», и он будет полностью соответствовать правилам. Он никак не будет вписываться в окружающее пространство, но формально мы не сможем отказать в его строительстве. Современные технологии позволяют проводить такое моделирование, ничего запредельно сложного в этом нет, хоть в 3D. Но наши застройщики предпочитают предоставлять одну схемку генерального плана и все. И что по этой схемке строят — видим все.
— Как вы восприняли отмену моратория на строительство?
— Мораторий никто не отменял.
— Но его старт отнесен на 1 декабря…
— Каждый слышит то, что захотел услышать. Информация некорректна. Мораторий действует. Председателем правительства дана возможность застройщикам, которым уже выдано разрешение на строительство и которые не успели его реализовать, достроить эти объекты, причем, со значительными финансовыми рисками. Мы сейчас не выдаем разрешения на строительство новых объектов, и интересы застройщиков мы действительно ограничиваем. Санкции для тех, кто не уложится до 1 декабря, очень суровые: 10 тысяч рублей за каждый квадратный метр в день просрочки. Если объект 1000 квадратных метров, то ежедневная пеня — миллион. Это хороший стимул, чтобы сделать все максимально быстро.
Светлана ВОЛОШИНА