Начало апреля в Сочи отметилось сразу двумя прецедентами в области борьбы с незаконным строительством: сносом части эллингов на Малом Ахуне и возбуждением уголовного дела в отношении застройщиков, ведущих строительство офисного центра на ул. Московской, по статье «Самоуправство», по которой впервые за незаконную стройку в центре курорта застройщику грозит реальный срок.
Как случилось, что Сочи стал едва ли не лидером незаконного строительства на юге России, чем опасны незаконные постройки, как не пострадать от самовольщика и как сделать так, чтобы самоволки застройщик сносил по собственной воле, — обо всем этом в интервью с заместителем главы города Сочи Сергеем ЮРИНЫМ.
— Сергей Павлович, острота проблемы незаконного строительства в Сочи видна невооруженным глазом. Позвольте задать обывательский вопрос: как же так сложилось, что в Сочи столько самостроя?
— Одной из основных причин, безусловно, является инвестиционная привлекательность сочинской недвижимости. Она дорога, ликвидна, соответственно, пользуется спросом у покупателей, а значит, на эту потребность есть отклик. Но как ни странно, возможность вала незаконного строительства в Сочи заложила либерализация градостроительного законодательства.
Законы принимаются в расчете на их безусловное исполнение. Такой подход позволяет во многих отраслях не только рассчитывать на административные меры, а идти по пути создания саморегулируемых организаций: мы уходим от жесткого контроля в малом бизнесе, в строительстве — создаются СРО. В этом же направлении пошло и законодательство, предоставившее упрощенный порядок регистрации прав собственности граждан на ряд объектов недвижимости. В частности, был принят так называемый закон «о дачной амнистии», благодаря которому многие люди смогли оформить то, что было построено чуть ли не в советские времена. Внесли изменения и в градостроительный кодекс. Сегодня для начала строительства на своем участке необходимо собрать всего три документа — правоустанавливающий документ на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка.
Но попытались воспользоваться преференциями нового законодательства, в первую очередь, недобросовестные застройщики. Вот и случился взрыв незаконного строительства. На стройке до трех этажей, если строительство ведется на принадлежащем застройщику участке и соблюдаются элементарные нормы — например, строение не выходит за пятно застройки, обозначенное градпланом, — градостроительный надзор не осуществляется.
В Сочи вообще парадоксальная ситуация: как правило, в других городах садоводческие товарищества располагаются за границами населенных пунктов. У нас же город рос так, что они оказались внутри. Есть разъяснение конституционного суда, что садовые домики можно переводить в жилые. Поэтому стройки, к примеру, на Виноградной начинаются как «садовые домики», для которых разрешение не нужно. И даже если мы видим, что фундамент закладывается никак не для трехэтажного дома для одной семьи, поделать ничего не можем. И лишь когда начинается строительство выше трех этажей, есть основание предъявить претензии застройщику по причине отсутствия у него заключения госэкспертизы.
— Вы — чиновник, много лет работающий в системе. Неужели за все это время не нашлось механизмов останавливать на стадии заливки 4-го этажа эти «садовые домики»?
— Как человек, работающий не первый год, могу сказать: то, чего мы добились на сегодняшний день, — уже немало. Знаете, совсем недавно прокуратура выдавала всем муниципальным земельным инспекторам предписание о том, что они не имеют права выходить и проверять объекты. Сейчас — в судах — мы отстояли свое право хотя бы предъявлять требования о приостановлении строительства. Но при этом не просто я проехал, увидел 5 этажей и пошел с проверкой. Нет! Я должен назначить проверку, издать распоряжение о ее проведении, уведомить надлежащим образом застройщика. А сначала выяснить в других органах, кому этот участок принадлежит. И все это время строительство идет.
За месяц по современным технологиям строят до этажа. Пока уведомления, проверка, подготовка материалов, передача в суд — они строят. Два года назад к нам со стороны суда были обоснованные замечания: почему вы выходим в суды на стадии 7-8 этажа, почему не заявляем обеспечительные меры на период судов? И мы добились того, чтобы на период судебного рассмотрения выносилось решение о приостановлении строительства.
— Но вы же сами сказали, что суд идет, а люди строят…
— Строят. Решения о приостановлении передаются приставам, они выходят на объект и единственное, что могут сделать, — разогнать строителей, составить протокол об административном правонарушении и выставить штраф в 2 тысячи рублей. На что им — это реальные случаи! — напрямую говорят: «Вы мне штраф на полгода вперед выпишите, не ходите здесь больше». Утрирую, но это действительно так. И строят, и продолжают продавать незаконный недострой. Два года назад мы обнаружили такие факты: вырос «садовый домик» до 4-5 этажа, мы обращаемся в суд, а через некоторое время поднимаем риэлторские объявления и видим: по этому адресу продаются уже квартиры 6-7 этажей.
— Это же чистое мошенничество — не юристу ясно! И где посадки?
— Собрали информацию и, как администрация города, обратились в правоохранительные органы: мы полагаем, что в этих действиях есть признаки мошенничества. Нам отказали в возбуждении уголовного дела.
— Но как?
— Возбуждение уголовного дела по статье 159 «Мошенничество» возможно лишь в одном случае — когда обратится тот, кому причинен ущерб. Муниципалитету формально ущерб не причинен, обращаться должны сами граждане. И ни один гражданин ни разу, сколько бы мы ни уговаривали, не подал заявление в правоохранительные органы. Потому что человек за миллион купил квартиру, которая, если бы строилась по закону, стоила бы полтора-два миллиона. Люди готовы рисковать, и они ждут именно квартиру, более того, вернуть вложенные средства в такой ситуации этим людям тоже непросто. А по нашему заявлению привлечь за мошенничество невозможно.
Мы столкнулись и с еще одной проблемой. Когда объект достигает 5-6 этажей и квартиры в нем распроданы, начинается некий шантаж власти. Покупают такие квартиры люди очень среднего достатка. Они залезают в долги, в кредиты, берут материнский капитал, продают квартиры в других городах, переезжают в Сочи. Застройщики собирают людей, и те пишут, что это их последние крохи, они на улице останутся. Вышестоящая судебная инстанция нам говорит: что ж вы людей выселяете? Давайте узаконим! Потом эти люди, купившие в незаконном доме квартиры, приходят к нам же в администрацию и требуют подключения к газу, теплу, воде, электроэнергии. А все мы знаем реальные мощности наших инженерных систем, у нас микрорайоны остаются без света из-за перегрузок. С этой практикой тоже пришлось бороться. Мы четко настроены на снос.
— Были ситуации, когда квартиры продавались в домах, по которым решение о сносе уже вступило в законную силу?
— Конечно. Последний пример по самоволке — у аэропорта. Там было разрешено строить три этажа. На стадии четвертого было обращение в суд, а сейчас мы получили решение уже следующей инстанции — краевого суда, которое предписывает снести до третьего этажа. Но даже сейчас продолжается отделка и идут объявления о продаже.
Более того, у нас продавали воздух! По Лысой горе техник БТИ, пользуясь правом регистрации имущества в упрощенном порядке, нарисовал техпаспорт несуществующего дома. С этим художеством задекларировались в ФРС. Потом несуществующий дом был разделен на помещения и начались продажи — уже со свидетельствами, которые получили также в упрощенном порядке. Поразительно в этой истории то, что покупатели даже не удосужились съездить глянуть в натуре на этот дом! Только один доехал, посмотрел, что квартиры еще не построены, и подал заявление в суд. Возбудили уголовное дело, техника БТИ привлекли к ответственности за мошенничество. Но факт в том, что пока шло разбирательство, пока дело дошло до суда, дом был достроен и люди туда заселились. И теперь приходят в администрацию: где наш газ, свет, электричество и все остальное, вот наши свидетельства, мы ни в чем не виноваты. Как теперь снести это незаконное строение?
— Как же получилось возбудить уголовное дело за строительство бизнес-центра на Московской и начать там снос?
— На этом объекте нормы действующего законодательства не соблюдались в принципе: превышена максимально разрешенная высота здания, превышен максимальный коэффициент застройки земельного участка, не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка, не выполнены требования по озеленению земельного участка. Застройщик ведет работы без разрешения, игнорирует определение суда и требования судебных приставов о запрете строительства. Дело здесь первое, но не единственное, — мы уже подготовили 7 материалов. На антитеррористической комиссии на прошлой неделе был задан вектор, чтобы правоохранительные органы отработали возбуждение уголовных дел в таких случаях по мошенничеству, самоуправству и лжепредпринимательству.
Главное в этой работе — показать неотвратимость наказания. Когда люди увидят реальные дела, реальные сносы, не будет такого наглого попрания законов, решений судов, работы судебных приставов.
— Сергей Павлович, на днях в Сочи было значительно увеличено число государственных инспекторов Госстройнадзора, призванных в наш город именно с целью борьбы с незаконным строительством. Зачем? Это будет тотальная проверка, или же планируется расширение полномочий инспекции?
— С 2003 года у органов местного самоуправления полностью забрали полномочия по градостроительному надзору. У Госсстройнадзора есть полномочия устанавливать нарушения и выходить с исками в суд о приостановлении деятельности на незаконно строящихся объектах. Сейчас будет тотальная проверка ранее выданных разрешений на строительство, по ним очень много отклонений. Передаем им и наши обращения в суды. Это будет совместная работа, направленная на то, чтобы дела доводились до реального сноса. Позиция губернатора Краснодарского края А. Ткачева такова, что проблемами самовольного строительства должны заниматься все структуры. Кроме того, службы судебных приставов получили первые транши на снос незаконных строений. Так что можно с уверенностью констатировать: будут сносы, будет реально уменьшено число незаконных объектов. Ведь у нас много решений судов — более 250! — по достаточно крупным объектам.
— Только крупным? О каком масштабе незаконного строительства мы вообще говорим?
— Порядка 1600 исков подано, из них 600 уже удовлетворено. Но надо учесть, что объектами незаконного строительства являются и гаражи, и пристройки.
— Какой же объем средств требуется на эти сносы?
— Вопрос непростой. У нас есть федеральный закон, регламентирующий порядок сноса. По этому закону приставы вначале должны провести торги и определить проектную стоимость сноса в каждом конкретном случае: это бюджетные средства, и стандартная процедура такова. И только на основании проектной документации можно провести торги и определить организацию, которая будет сносить. Однако транши судебным приставам уже пришли, и люди начинают понимать: снесут за счет службы судебных приставов, а сметную стоимость взыщут, поэтому выгоднее снести самостоятельно. По нашим знаменитым эллингам на Ахуне, половина снесли добровольно, потому что осознали, что расходы, которые по сметам будут огромны, возложат на них. Логика этого закона верна. Почему деньги наших жителей надо тратить на то, чтобы снести незаконное строение? Причем надо помнить, что в Сочи сносы, как правило, обходятся дороже — у нас объекты вписаны в плотную застройку, технику подогнать трудно, а в некоторых местах приходится разбирать вручную, это сложно и трудоемко и, соответственно, дорого.
— И все же сносы эллингов прошли очень избирательно. А ведь у многих там есть свидетельства на право собственности, многие — добросовестные приобретатели.
— Из тех, что снесены, и у большей части тех, кто еще не приступил к сносу, свидетельств нет. Мы проинвентаризировали всю зону от Лазаревского до Адлера. И действительно, есть эллинги со свидетельствами. И суды четко стоят на позиции соблюдения закона. Но не забывайте, что многие добросовестные приобретатели со времен покупки пристраивали, достраивали, перестраивали. А если свидетельство получено на двухэтажный объект площадью в 150 метров, а по факту там трехэтажный объект с мансардой площадью 350 метров, то это уже совсем иной объект, и данное свидетельство может быть признано недействительным, а строение в целом снесено. Здесь опять поднимается проблема отсутствия обязательности исполнения законов. Люди делают с надеждой, что «пронесет». Это как с парковкой — не хочется платить 100 рублей за парковку — брошу под знаком «остановка запрещена», авось не эвакуируют. И вот, город приобретает мобильные видеорегистраторы, будут штрафы — будет и желание парковаться по-человечески, на специальных парковках.
— Кстати, о парковках. Паркинг на Гагарина уже даже на аншлаге обозначен «магазинами с парковкой». Нормально ли это? Да и детское учреждение там рядом.
— Нас Госстройнадзор проверял на прошлой неделе, это абсолютно законное строение, необходимое для города. Я напомню: изначально город искал тех, кто построит парковки в каком бы то ни было формате. Вообще никто не хотел этим заниматься. Искали по России, искали зарубежных инвесторов, но все сходились на том, что в силу нашего законодательства строить их невыгодно. Перед тем как строить, говорили они, необходимо создать действующую систему штрафов. Мы неоднократно проводили конкурс на строительство парковки с условиями:
10 процентов площадей — коммерция, 90 процентов — парковка. Но никто не захотел участвовать в конкурсе. Он состоялся только при условии:
25 процентов — коммерческие площади, а
75 — паркинг. Глава города лично контролирует объект, никакое перепрофилирование площадей под магазины здесь невозможно, и Госстройнадзор дал заключение о соответствии объекта проекту. Да если бы все так строили — 2 этажа магазинов, а сверху еще 4 парковочные, у нас в городе проблем с парковкой и пробками не было бы.
— А как с законностью высоток, облепивших Курортный проспект? Там по правилам землепользования и застройки нельзя строить выше 3 этажей, а средняя этажность — за 23…
— В этом районе есть ряд законных строений, разрешение по которым было получено до принятия в Сочи правил землепользования и застройки в 2009 году. А как известно, по общему правилу, гарантированному Конституцией, закон обратной силы не имеет. Но ряд объектов на Курортном проспекте строится незаконно. В частности является незаконным строительство на углу улиц Соколова и Театральной. По этому объекту нами поданы исковые заявления в арбитражный суд об их сносе. По объекту на углу Курортного проспекта и улицы Соколова в начале апреля арбитражным судом первой инстанции было вынесено решение обязать ООО «Раритет» снести его в полном объеме.
— Как все-таки переломить ситуацию с незаконным строительством в Сочи? Суды, средства на снос — это действенные меры, но медленные. Надо признать, что масштаб на сегодняшний день огромен и желающие прыгнуть в уходящий поезд, рискнуть построить-продать будут. Есть ли рецепт сделать то же, но быстрее. Может, стоит ужесточить закон, раз либерализация дала такой эффект?
— Проблема в том, что при ужесточении закона первыми страдают обычные законопослушные граждане. Именно они начинают ходить по инстанциям, попадать в неприятные бюрократические ситуации. На сегодняшний день необходимо — и работа уже начата — создать в городе единую электронную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, которая объединит базы госреестра, сведения всех департаментов, генплана, правил землепользования и застройки. Чтобы человек за определенную небольшую сумму мог получить справку: на таком-то участке можно построить такое-то строение, отвечающее таким-то требованиям. Но в то же время должна быть и четкая система: есть нарушение — получаем решение суда — имеем реальные сносы. Я бы еще перенес и советский опыт на нынешнюю ситуацию. Почему не было самоволок? Уголовная ответственность и конфискация — вот и весь секрет. Если бы надстроенное в период действия обеспечительных мер не продавалось, как сейчас, а по суду изымалось в публичную собственность, как своеобразное «неотделимое улучшение», и охоты строить лишнее не было бы.
Я уверен: уже сейчас пойдут реальные сносы, и незаконное строительство пойдет на убыль. Сначала недобросовестные застройщики могут себя успокаивать, считая, что суды и сносы — кампанейщина. Но этого не будет, процесс запущен, и средства на то, чтобы сделать наказание, то есть снос, неотвратимым, уже есть, есть и политическая воля. Я не говорю, что через год-два-три мы полностью закроем проблему. Но то, что незаконного строительства будет на порядок меньше, уверен.
Светлана ВОЛОШИНА