В свой последний рабочий визит в Сочи вице-премьер Д. Козак подтвердил: мораторий на строительство «неолимпийских» объектов в Сочи будет. Но позже — не с 1 января 2012 года, как предписывал строгий олимпийский закон, а с 1 декабря 2013 года. Администрации Сочи дано поручение правительства «продлить сроки строительства соответствующих объектов с тем, чтобы у нас не остались недостроенные объекты на период Олимпиады, чтобы не было обманутых дольщиков».
Рынок недвижимости не настолько мобилен, чтобы сразу отреагировать на подобные официальные заявления, так что пока особо острых обновлений данных по ценам на недвижимость сочинские риэлтерские агентства не дают. Мораторием, как наша газета уже писала, долго пугали застройщиков, но все же даже робких попыток вступить в действие он не предпринял. Застройщики и сами вроде не очень пугались надвигающегося запрета на проведение строительно-монтажных работ и обещанного ограничения движения строительной техники. Многие объекты как обещали своими аншлагами быть сданными в III квартале 2013 года, с теми же обещаниями благополучно строятся и сегодня.
Что строим-то?
При сопоставлении официальных заявлений сетевых компаний, руководители которых заверяют, что за последние 2-3 года не выдали ни одного разрешения на подключение к сетям многоквартирных жилых домов, и вида города в башенных кранах возникают сомнения в том, что фирмы, обеспечивающие инженерные сети города, владеют информацией. Ведь строят же!
Но нынешнее явное обилие высотного строительства в Сочи, как ни странно, — эхо экономического кризиса 2008 года. «Практически все объекты, которые строятся сегодня в Сочи, имеют разрешения, полученные в 2005-2007 годах. Тогда люди взяли участки, взяли разрешения, утвердили проекты. Тогда только в городской бюджет за «долевое участие в благоустройстве города» (помните было такое?) застройщики платили по 50 млн рублей, это только в бюджет. А потом кризис. И все хлопнулось. Мы сейчас эти инвестконтракты выкупаем и строим. Так что строительство законное», — просто объяснил владелец ряда строительных и риэлторских фирм кажущуюся феноменальность строительного бума. Только на Курортном проспекте в стадии строительств находится не менее десятка высоток. Строятся там, конечно, объекты класса «бизнес» и выше: земля и разрешения достались такой высокой ценой, что строительство здесь «эконома» выглядело бы действительно оксюмороном.
В середине 2007 года, когда голосование в Гватемале вынесло цены на недвижимость в Сочи на высоты запредельные, не было жалко денег на благоустройство и даже на расселение ветхого жилья: пахло быстрой отдачей.
Те, кого не расселили из бараков в эпоху щедрот, теперь опасаются попасть под выселение по типу, предложенному «реформированием ЖКХ»: метр-в-метр. Единственное, что спасает от выселения, — это цена квадратного метра. По программе она не должна превышать 30 тыс. рублей за квадратный метр. Таких предложений в Сочи просто нет.
По понятию «элит»
«Справедливая цена», как считают местные застройщики, на квадратный метр в Сочи начинается с 75 тыс. рублей за квадратный метр в «нормальной» новостройке. «В элитной недвижимости, конечно, цены выше. Когда достроится «Карат», цена апартаментов будет там начинаться с десятков тысяч долларов за квадратный метр», — признают мэтры продаж сочинских квадратных метров.
Так как земли мало, а аппетиты большие, Сочи первым в России из описания высококлассного жилья убрал слово «малоэтажный». Зато пополнил предъявляемые к такой недвижимости требования в соответствии с местными реалиями.
Например, у того же «Карата» только для инженерного обеспечения комплекса строится четырехэтажное здание: своя генерация, запас воды на несколько дней, современное тепловое оборудование. Практически никто из высококлассных застройщиков не оставляет потенциальных покупателей наедине с сочинскими коммунальными проблемами.
«Я в 2005 году, до того как зайти на участок, сделал в доме два подвода холодной воды от двух веток. Генератор поставил немецкий, а его избыточное тепло пустил на горячее водоснабжение», — говорит застройщик, а по сути, владелец двух высотных башен в центре города». Цена квадратного метра в его доме начинается от 180 тыс. рублей.
И как сочинцы давно не верят объявлениям, расклеенным буквально на мусорках, о продаже квартир в Сочи от 800 тыс. рублей, так и часть немосковских россиян не может поверить, что квартиры в Сочи могут действительно стоить сказочных денег.
«Приезжает один из Казани. На руках имеет 4 млн рублей. Он точно знает, что за такие деньги он может иметь пентхауз с видом на Волгу. Но хочет — с видом на море. И нам приходится объяснять, что лучше эти средства вложить в строящийся объект, пусть это будет небольшая квартира, но по окончании строительства она взлетит в цене раза в полтора минимум», — поделился трудностями профессии один из риэлторов агентства, специализирующегося на люкс-недвижимости.
Для сравнения притязаний: сочинская «двушка» 80-х годов прошлого века, правда, с пока еще шикарным видом на море, на Искре вполне может стоить эти 4 млн рублей. Но что будет с видом в результате строительного бума — неизвестно.
Портрет покупателей
Нельзя сказать, что квадратные метры в Сочи улетают как пирожки на рынке, но спрос есть. Основной поток покупателей дает Москва, пожиже — Санкт-Петербург, а вот стабильно и равномерно своих клиентов поставляют нефтяные регионы. Конец прошлого года вообще отметился оживлением на рынке.
«Организации, задействованные в подготовке к Олимпиаде, стали активно покупать жилье для сотрудников», — признают в агентствах, которые имеют специальный контракт на работу с «олимпийцами».
По их наблюдениям получается, что самое недорогое жилье сегодня в транспортной доступности от работы возможных покупателей находится в уютном курортном Хостинском районе. Но при покупке выдвигается целый ряд требований, в частности потолки не ниже 2,5 метра. Проверяет квартиру на пригодность комиссия из десятка специалистов — от инженеров до юристов, ну и сами клиенты тоже имеют право голоса. Так что Хоста, как ни странно, стала обладателем самого недорогого (по сочинским меркам, конечно) жилья. Чего не скажешь об участке Курортного проспекта в Хостинском районе. Самые высокие цены держит Центральный район, а вот окрестности Адлера можно признать самыми демократичными: здесь, хоть цены и несколько выше, чем в Хосте, много «белых» новостроек с нормальными документами и цивилизованными подключениями. Здесь же, в Адлерском районе, в Красной Поляне, зафиксирован и самый дорогой из ныне выставленных на продажу объектов «на одного хозяина»: дом площадью чуть больше 300 кв. метров предлагается купить за 154 млн рублей. Кстати, прекрасен адрес строения, оно расположено в Дворцовом переулке. Лидер незаконного строительства высоток — все тот же центр: здесь и максимум законсервированных по решениям судов объектов, и место компактной локализации оконченных строительством, но не подключенных к коммуникациям домов.
В наследство!
До окончания Параолимпиады, а значит, и всех околоолимпийских движений, остался всего лишь год. И вот тогда на рынок выйдут апартаменты, которые строятся к Играм. Это будет порядка 15,5 тыс. квартир класса «элит» и «бизнес». Путь им предстоит сразу же в «дорогое жилье», причем застройщики, например, деревни между парками «Южные культуры» и Олимпийским в Имеретинке обещают, что их апартаменты, после того как спортивные команды выедут из номеров, станут частью самого благоустроенного поселка Сочи. Рестораны, кафе, магазины — все в пешеходной доступности от новенькой железнодорожной станции, и все рядом с набережной. Причем на фоне нынешних высоток поселок выглядит довольно низеньким — 5-7 этажей. А вот с ценой застройщики пока аккуратны: «у нас уникальное предложение», — уверяют они. Впрочем, в приватных разговорах признают: риэлторы ориентируют, что недвижимость такого класса будет стоить порядка 150 тыс. рублей за кв. метр. При этом апартаментов меньше 50 кв. метров нет.
«Если бы нам открыли продажи на подготовительном этапе, мы бы уже имели четкое представление, стратегию, как работать с этим жильем. Пока люди действительно интересуются, но осторожно: никто не знает, что с этой недвижимостью будет дальше», — владелец агентства элитной недвижимости, как может, уходит от прогнозов на «после Олимпиады».
Риэлторы не берутся даже указать ценовой вектор, такое впечатление, что агентства массово заняли выжидательную позицию. Многие уверяют, что взрыва интереса к Сочи ожидать не приходится: кто хотел переехать сюда и имел на это возможность, уже воспользовались предложениями, имеющимися на рынке, или построили себе дома сами, а ликвидность сочинских квартир как средства вложения денег хоть и бодрится, но очевидно падает.
Опыт иных олимпийских столиц показывает, что Сочи в тренде: выбор нестоличного города местом проведения Олимпиады цены на недвижимость повышает, потом идет плавный спад, а вот закрытие Игр для рынка, как правило, остается слабо замеченным. Исключением можно считать только Сеул, но история их подготовки к Играм, когда Южной Корее пришлось показывать миру абсолютно новое лицо, на рынок влияла иными рычагами. В Турине недвижимость вернулась к доолимпийскому уровню примерно через год.
Но Сочи — город, который без уникальности не может. Так что, с одной стороны, цены вверх продолжит подталкивать сокращение свободных земельных участков на единственном в России субтропическом побережье, пригодных для строительства, а давить вниз — массовый выход в продажу огромного числа объектов со сходными характеристиками. Но это только для бизнес-класса. На «эконом», скорее всего, будет действовать только первый фактор…
Светлана ВОЛОШИНА