В суде Лазаревского района рассматривается довольно оригинальное дело: две управляющие компании судятся за право обслуживать четыре дома в Дагомысе. У обеих компаний на руках есть главный документ, по которому УК могут «взять» дома, — протоколы собраний собственников жилых помещений. При этом сами владельцы квартир в этих домах говорят, что ни на какие собрания не ходили, ничего не подписывали. Пытаясь до суда не довести, представители местной администрации провели опрос среди жильцов, который показал потенциального победителя среди УК. Впрочем, этот опрос юридической силы не имеет: ни к судебному делу его не пришьешь, ни в качестве протокола общего собрания использовать его невозможно. Меж тем разбираемая ситуация показывает: рынок ЖКХ жив, и конкуренция здесь если не процветает, то уж точно уже взошла. Но есть масса нюансов (и просто неприкрытых фактов), показывающих: до цивилизованных отношений далеко. А вот времени у города на то, чтобы рынок перебродил и успокоился, нет.
Игроки и не игрушки
На сегодняшний день в налоговых органах Сочи зарегистрировано чуть более восьми десятков управляющих компаний. Правда, активными, «живыми» можно считать примерно половину из них, рост числа УК в Сочи вполне четко прогнозируется. Дело в том, что нынешний жилищный кодекс предписывает: к сдаче новостройки в эксплуатацию должно быть ясно, кто отвечает за содержание дома. Так что большинство принятых высоток автоматически комплектуется и маленькой управляющей компанией. Управляющая компания должна договориться с владельцами квартир о том, какие услуги и за какую цену она будет предоставлять. И если стоимость содержания каких-то десять лет назад была известна всем, то сейчас разница может составлять десятки раз. Это притом, что в жилищном кодексе расписаны четко и обязательные работы (в списке — порядка 20 позиций), и дополнительные (еще 200 услуг), которые владельцы квартир в многоквартирных жилых домах могут требовать от своих УК.
Специалисты администрации Сочи рассчитали, что стоимость минимального пакета услуг УК может составлять от 12 рублей за 1 кв. метр, есть примеры (тот же «Александрийский маяк»), где стоимость содержания — 75 рублей за 1 кв. метр. Апартаменты достаточно велики, так что некоторых людей из тех, кто позволил себе покупку вида на море в таком доме, несколько пугает счет. Но это рынок, поэтому управляющие компании могут обозначить сумму своих притязаний и в 7 рублей за 1 кв. метр. Такие нетребовательные компании пользуются довольно большой популярностью среди собственников жилья. Вот только имеют на эту сумму жильцы содержание, соответствующее цене, — ниже среднего.
Отдельная проблема — содержание общежитий, переведенных в статус жилых домов. По городу их 72, и у половины огромнейшие неплатежи (есть задолжавшие по 200-300 тысяч). Управляющие компании на конкурсы по обслуживанию этого жилого фонда, которые объявляет администрация, даже не являются — очень уж непростое хозяйство: задолженности огромные, места общего пользования велики. Экономисты администрации подсчитали: минимальный тариф, исходя из которого в таких домах УК может что-то делать (а не просто деньги собирать), — 30 рублей. Сумма велика непомерно и качеству жилья не соответствует ничуть.
УК бывают разные, но практически у каждой крупной компании (не сделанной на скорую руку под новостройку) в костяке — бывшие сотрудники МРЭПов, что накладывает некоторый отпечаток на стиль деятельности. Вот только если ранее за работой муниципальных предприятий следил непосредственно муниципалитет, то сегодня это возложено на недружные (как правило) плечи собственников.
Вопросы веры
Вообще-то, собственник в этом вопросе — сила. Сменить управляющую компанию — дело одного общего собрания жильцов. Можно и не собираться, тогда муниципалитет будет обязан самостоятельно выставить обслуживание дома на торги, и в этом случае обслуживать его будет победитель. «Даже если выбирается непосредственная форма управления, должен быть заключен договор с организацией, имеющей право обслуживать, — то есть или управляющей компанией, или предпринимателем», — настаивает директор департамента городского хозяйства администрации города Е. Романова.
В отличие от собственников, которые не торопятся, но должны бы решать судьбу домов, администрация города на УК влияния не имеет. Штрафы, совместные проработки с жилинспекций — вот, пожалуй, и весь арсенал.
Но у администрации есть обязанности, например, подготовка домов к осенне-зимнему периоду. Это масштабное мероприятие, связанное с проведением проверки состояния систем теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения, остекления.
Еще одна из курируемых администрацией программ — ремонт подъездов. Сегодня у всех есть возможность отремонтировать подъезд на условиях софинансирования, собственникам требуется внести 5 процентов от проектно-сметной стоимости ремонта. Сотрудники администрации совместно с УК проводят встречи, убеждают, рассказывают о преимуществах. В самом деле, любой владелец частного дома согласился бы отремонтировать себе веранду за 5 процентов от реальной стоимости. Но в многоквартирных домах рвения не наблюдается. В большинстве случаев мы просто… не верим управляющим компаниям. Исключения из этого правила есть. Например, «Доверие» из Адлера. Там были собраны протоколы общих собраний и за средства предприятия делался ремонт подъездов. Добавили в счета на содержание 1- 2 рубля к ежемесячным платежам и за полтора-два года рассчитывают вернуть средства.
«Собственники, как правило, настаивают на минимуме, который установлен законом, но на эти деньги просто невозможно ничего сделать! — описывает денежную ситуацию Е. Романова. — В соответствии со ст. 156-158 Жилищного кодекса утвержден минимальный тариф для многоквартирных домов свыше 5 этажей, в которых есть лифт, мусоропровод, — 13,40 рубля, для пятиэтажек — 11,98, где отсутствует хотя бы один вид удобств — 9,50, для домов, которые признаны непригодными для проживания, — 6,70 рубля. Если бы собственники выбрали тариф, рассчитанный администрацией, — с этими средствами уже можно было бы что-то делать.
Но выбирают 6 рублей, и недобросовестная компания просто-напросто забирает эти деньги и ничего не делает. Может быть, в неделю одна придомовая уборка. Расход невелик. Многие даже не понимают: меньше платят — не получают услуг!»
Никто не призывает ввести тариф 75 рублей для всех и в каждом жилом доме устроить службу консьержей. В любом случае, УК надо содержать штат — сантехники, дворники, необходимо начислять зарплату — бухгалтер, инженер. Но и зарплаты сотрудникам, и содержание дома — дело совести менеджмента УК.
«Например, УК РЭО-6 — неуправляемая компания. Вообще не обслуживают дома, просто идет сбор денег, — резко отзывается о бизнесменах Е. Романова. — Приезжаем на место, разбираемся с жалобами. Люди электрика ждут неделями, в подвале вода. Но не переизбирают, только жалуются нам. Начинаем объяснять — выбирайте новую компанию, ведь сами выбрали УК, которая берет по 5-6 рублей и ничего не делает. Но другая компания, которая понимает, что надо работать и что это стоит денег, — просто не хочет идти на 5-6 рублей».
Прогноз на холодный сезон
Беда в том, что денег не хватает не только на уборку, это было бы половиной проблемы. Настоящая головная боль — подготовка к отопительному сезону. У некоторых управляющих компаний некому поменять вентили на тепловых узлах, так что замена стекол в подъездах даже в расчет не берется. Если общее имущество, куда входят все инженерные коммуникации, не обслуживается, в доме полный подвал воды из-за того, что течи не устраняются вовремя, то о какой подготовке к зиме может идти речь?
Кстати, на сегодняшний день в Сочи заработала программа энергосбережения. Самое заметное ее проявление — в сфере теплоснабжения. Началась установка в домах индивидуальных тепловых пунктов, где холодная вода нагревается за счет горячей. Экономия на горячем водоснабжении и отоплении получается колоссальная. Но эта программа идет через собрание собственников жилья и по системе софинансирования — 95 процентов стоимости агрегата и работ субсидирует краевой бюджет. Так что пока работа проводится только в домах «Доверия», здесь будет установлено 234 тепловых пункта. Для программы подходят не все котельные. Только там, где уже прошла модернизация, устанавливаются тепловые пункты. Но и тот факт, что именно эта УК умеет работать с людьми, повлиял на ситуацию, и теперь жильцы будут платить за отопление меньше.
«Мы уже готовы выходить с таким непопулярным предложением: внести изменения в административный кодекс, введя наказание за невыполнение обязанности содержания жилого имущества, которое сейчас лежит на собственнике. Только тогда люди будут требовать реальный отчет от управляющих компаний, только так мы уйдем от «советского»: кто-то придет и все сделает. Существует перечень обязательных работ, в соответствии с ним необходимо обязать установить тариф для дома, который позволит нормально его содержать. За что заплатил, то и получишь, — говорит Е. Романова. — Только если люди массово будут уходить от недобросовестных управляющих компаний, те будут вынуждены меняться или оставлять бизнес. Не надо жаловаться — надо вместе делать наш город лучше».
Лариса ЗУЕВА