На последней сессии Городского Собрания депутаты приняли решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории города Сочи.
Работа по внесению изменений в существующие правила продолжалась почти год. Все это время она проводилась на основании материалов по уточнению границ существующих земельных участков, представленных кадастровой палатой, многочисленных обращений физических и юридических лиц, а также целого ряда предложений, поступивших от депутатов Городского Собрания Сочи и общественности города. Большое внимание в работе уделялось задачам, направленным на приведение картографической части правил в соответствие с постановлением правительства РФ, которое регламентирует размещение объектов олимпийского строительства и определяет расположение зон международного гостеприимства.
Об особенностях обновленных правил и вопросах, с которыми депутатам пришлось столкнуться при их корректировке, рассказал Степан КАГОСЯН, председатель комитета Городского Собрания Сочи по архитектуре и градостроительству.
— Степан Сетракович, мы подробно обсудим новые Правила землепользования и застройки, но начать разговор хотелось бы с вопроса о регламенте. Правила были готовы к рассмотрению еще на прошлой сессии Городского Собрания, две недели назад. Почему окончательное принятие тогда было отложено?
— То, что мы приняли решение не рассматривать окончательный вариант правил на прошлой сессии, говорит только о том, что мы, депутаты, в особенности члены депутатской комиссии, специально созданной для работы над правилами, понимаем, насколько эти правила важны, насколько необходимо, чтобы после принятия нынешнего пакета поправок — в будущем в правила вносилось как можно меньше изменений. Первое, и главное: нам надо обеспечить создание условий для устойчивого развития территории города Сочи на основе генерального плана курорта, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. Второе — создание условий для планировки территорий. Важной задачей было обеспечить соблюдение прав и законных интересов физических и юридических лиц. В том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
— В двух словах можно описать, в чем принципиальное отличие «новых» правил от «старых»?
— Обновлений достаточно много, но основное — совершенствование порядка регулирования землепользования и застройки города, выделение и сохранение зеленых зон, благоустройство территорий, а также развитие города в единой архитектурной концепции.
Дело в том, что Правила землепользования и застройки города Сочи — это не сборник пожеланий. Это нормативно-правовой акт. Принят он в соответствии с Градостроительным, Земельным, Водным, Лесным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом, Генеральным планом города Сочи, а также иными актами и документами, определяющими основные направления социально-экономического и градостроительного развития курорта, охраны культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
В составе документа три части. Первая описывает порядок применения правил и внесения в них изменений с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Вторая — карта градостроительного зонирования города Сочи. Третья определяет градостроительные регламенты курорта.
Большая часть нововведений нынешней редакции правил касается олимпийского строительства и подготовки к Играм. Помимо того что появились зоны, выделенные под строительство дорог — дублера Курортного проспекта, совмещенной дороги от Адлера к «Альпике-Сервис», выделены и зоны международного гостеприимства. Они обозначены как зоны особого архитектурного контроля. Это зонирование изменялось очень сильно. Были исключены из зоны международного гостеприимства многие поселки, зато в него включены центр микрорайона Лазаревское, в Хостинском районе — Дорога на Большой Ахун, в Центральном районе зона расширена за счет Заречного микрорайона.
— И все же, на первый взгляд «простого жителя», основное отличие новых правил в том, что наконец-то выделены пляжные территории в особые зоны.
— Действительно, в старых Правилах землепользования и застройки совершенно отсутствовал такой вид использования земельных участков как городские пляжи. Были только ведомственные, лечебные, а общедоступных городских не было. Депутаты внесли поправку, чтобы застолбить территорию за муниципальными пляжами.
Теперь у нас появился такой вид разрешенного использования, как пляж, и определена зона пляжной территории. В комиссию от общественности поступали предложения, чтобы пляжная зона на протяжении всего Сочи была шириной не менее ста метров. Но с учетом, прежде всего, рельефа пляжной полосы, а также существующей застройки, это нереально. 73-й километр в Дагомысе, мыс Видный, Красный штурм, центральная и адлерская набережные такой ширины галечной территории не имеют. Но, тем не менее, вся пляжная зона отныне четко обозначена в Правилах землепользования и застройки. И теперь строить на пляжных территориях под видом того, что зона была размыта, будет невозможно.
— Признаться, приятная для всех сочинцев победа, строительство на пляжах действительно раздражает. А поясните, пожалуйста, смысл увеличения площади возможной застройки на участках. Не будет ли и без того густо застроенный город сплошь заполонен зданиями?
— Такое увеличение — всего лишь еще один показатель дефицитности сочинской земли. Действительно, в новом варианте правил увеличены площади застройки. В общественно-деловой зоне ОД-1 можно застроить до 50 % территории, в зонах высотной застройки (Ж-5 и Ж-6), жилые дома — до 30 %, общественные объекты — до 40 %. Но зато мы четко регламентировали зоны парков, скверов и впервые в истории правил ввели такой разрешенный вид использования, как «благоустройство территории», его просто не было. Также увеличен минимальный коэффициент озеленения для ряда зон. Так что сказать, что зелени в городе становится меньше, нельзя.
— Новые правила четко описывают предельные размеры выделяемых земельных участков различного назначения. Конечно, после принятия их опубликуют в СМИ и Интернете, но можно ли сегодня сказать, каковы будут эти предельные размеры?
— Напомню, что вступают в действие правила только после подписания их главой города и опубликования в уполномоченном Городским Собранием Сочи печатном органе. В новом проекте ширина предоставляемых земельных участков не может быть меньше 8 метров для индивидуального жилищного строительства и 12 метров для ведения подсобного хозяйства. Минимальная площадь земельных участков, выделяемых из земель муниципальной собственности, составляет 300 кв. м. Для строительства от 2 до 10 блокированных жилых домов — от 100 до 300 кв. м на каждый блок, включая площадь застройки, а для ведения личного подсобного хозяйства — до 1200 метров.
— Разрабатывался проект новых правил профессионалами архитектуры и градостроительства. Много ли изменений внесла ваша депутатская комиссия в первоначальный вариант?
— Решением Городского Собра-ния Сочи от 22.09.2011 № 166 создана депутатская комиссия по контролю за подготовкой проекта решения «О внесении изменений в решение ГСС от 29.12.2009 № 202 (в редакции решения Горсобрания от 28.07.2011 № 150) «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи». В эту комиссию вошли депутаты территориальных депутатских групп, председатели комитетов по местному самоуправлению, земельно-имущественным отношениям, архитектуре и строительству. Это тоже профессионалы. Но мы, депутаты, еще и знакомы с реальной обстановкой, положением дел на местах. Поэтому мы внесли более 600 предложений. Основной целью их внесения, как и всей работы депутатской комиссии, являлось устранение нарушений прав и законных интересов правообладателей земельных участков.
Большое внимание уделялось вопросу реализации постановления правительства в части строительства олимпийских объектов, а также работе над так называемой «Таблицей 9 правил», которая регламентирует размещение объектов капитального строительства в той или иной зоне. Здесь мы были предельно внимательны.
— Привлекали ли к работе общественность? Ведь эти правила затрагивают слишком широкий круг вопросов.
— Основной поток обращений поступал в уполномоченный действующим законодательством и Уставом города Сочи орган — департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи. Обращения, поступающие в Городское Собрание Сочи, рассматривались и рассматриваются в соответствии с депутатскими полномочиями. Поступила масса предложений, которые были очень полезны. Правила землепользования обсуждались в депутатских группах, а в ноябре проходили публичные слушания во всех районах города. В них принимали участие общественники, приходили граждане, вносили предложения. Слушания проходили открыто и публично. Мы реагировали на каждое обращение и, в свою очередь, очень благодарны всем жителям, которые отмечали неточности, просчеты, огрехи правил, за продуктивную совместную работу. Она действительно очень важна для всего Сочи.
Светлана Волошина