Сочи, безусловно, достоин того, чтобы гости — и курортники, и те, кто приедет на Олимпиаду, Чемпионат мира по футболу, на «Формулу-1» и даже просто на денек искупаться в море, — видели его с лучшей стороны. В то же время, одна из самых острых проблем города, который совсем скоро увидит весь мир, — ветхое жилье. А это уже вопрос не только практический и касающийся исключительно внешнего облика, но и остросоциальный, затрагивающий интересы тысяч сочинцев напрямую и волнующий почти каждого, кому не безразлична судьба Сочи как курорта. В самом деле, целые кварталы ветхого жилья в центре лучшего курорта страны, олимпийской столицы — никак не способны его украсить. Попытки модернизации предпринимались не единожды, однако внятных результатов эти попытки не дали: сотни сочинских семей живут в уродующем город старом фонде, с постоянными коммунальными проблемами, отсутствием элементарных удобств. Но что же делать с этим «ветхим вопросом»? Отвечает начальник управления проектов городского развития администрации Сочи Александр Сергеевич ИВАНОВ.
— Александр Сергеевич, каков бы был идеальный план по решению проблемы сочинского ветхого жилья и, вообще, по приведению города в парадный вид?
— Конечно, показать город с лучшей стороны — одна из основных задач городской администрации. Работа проводится колоссальная, и это нельзя отрицать: ремонт многоквартирных домов уже сегодня значительно улучшил город — он стал красивее, чище, а значит, и привлекательнее. Но проблему ветхого жилья ремонт не снимает. И идеального решения проблема, скорее всего, не имеет: мы живем в реальном городе.
Но и считать проблему неразрешимой — тоже в корне неверно. Некоторое время назад проблема ветхого жилья решалась с помощью инвесторов. И я подчеркиваю — эффективно решалась.
Финансовый интерес бизнеса позволял заключать администрации договоры инвестирования. Суть таких договоров в том, что инвестор приходит с предложением: я хочу на такой-то территории, сегодня занятой ветхим жильем, построить за определенное время такой-то объект. А наша задача — соблюсти права и интересы людей, проживающих в этом жилье. И до финансового кризиса эта схема неплохо работала: были расселены сотни семей — они получили от инвесторов компенсации, новые квартиры, доли в новых объектах, построенных на месте их — назовем уж такое жилье прямо — бараков.
У инвестора, который хочет получить под свой объект землю под ветхим жильем, уже на момент подготовки инвестиционного контракта должны быть предварительные договоры согласия с людьми, проживающими в этом жилье.
И если бы работа по этой схеме была реализована, город имел другой облик: у нас были бы современные здания, которые отвечали требованиям сегодняшнего дня. Так что, пожалуй, это и был бы «идеальный сценарий».
— Кризис помешал?
— Не только. В данный момент проблема в чем? Из 100 договоров — уже заключенных, оформленных — реализовано порядка 10.
— Всего 10 процентов?
— Цифра условная, но действительно, реализовано проектов очень мало. И, как правило, не по вине инвесторов. Во-первых, кризис, прежде всего, ударил по банкам, и они свернули финансирование, кредитование строительства даже в таком инвестиционно благоприятном городе, как Сочи. Напомню, кризис начинался как банковский. Но основная проблема оказалась в гражданах. Инвесторы, имея на руках соглашения с людьми, получили просто шквал обращений: подписав соглашение, в дальнейшем они всячески хотят поменять, требуют больше, чем просто нормальные условия.
Аргументация не выполнять условия разная. Это увеличение семьи, приезд на проживание родственников и просто заявления о том, что они при заключении соглашения ошиблись — место дорогое, и они хотят большую площадь. Часто бывает, что люди не проживают в старом фонде, а только прописаны, но у них есть доля в этом ветхом домовладении, и они пытаются от инвестора получить по полной. Нередко на прием к главе приходят граждане, которые живут в нормальных условиях, ездят на хороших машинах, прилично одеты и, тем не менее, требуют новые квартиры.
— Но это же законное желание?
— Безусловно, законное. Но когда человек имеет 10 кв. метров в развалюхе, извините, будем называть вещи своими именами, — крыша течет, пол провалился, он постоянно ходит на прием к главе — жалуется, а ему предлагают однокомнатную квартиру — он не соглашается. Он хочет двухкомнатную или, чаще, две квартиры. Есть случаи, когда за 10 кв. метров хотят 100 тыс. долларов. Так что проблема в том, что жители хотят не только улучшить условия, но и обогатиться. А инвестор на такие условия пойти не может. Он не пошел на них ни в 2008 году, когда было все хорошо в банковском и строительном секторе, ни тем более не хочет, не может идти на такие условия сейчас, когда последствия кризиса все еще ощутимы. Если грубо, то ситуация такова: граждане не выполняют принятые на себя обязательства. Инвестор не может приступить к сносу объектов, потому что там проживают люди. Он не может начать строительство — у инвестора начинаются проблемы с кредитными организациями. В результате начались суды.
— И какова судебная практика? На чьей стороне администрация Сочи?
— Администрация и при заключении инвестиционных договоров, и в судах выступает как посредник. Мы должны гарантировать выполнение обязательств обеими сторонами. Для нас приоритет — граждане. Но мы не имеем права и не можем позволить, чтобы проблемы граждан и желания — зачастую необоснованные — были переложены полностью на бизнес.
При этом если инвестор не исполняет договор, законодательство принуждает нас — администрацию муниципального образования — выходить в арбитражный суд с иском о принуждении инвестора к выполнению обязательств. Эта норма действует, даже если он не выполняет контракт по не зависящим от него причинам. В случае, когда выполнение невозможно, — расторгаем договор.
— И все же такая «эффективность» — всего 10 процентов от заключенных договоров выполнено — настораживает. Получается, 90 процентов людей, которых надо переселить, — недовольны условиями, а значит, и вашей работой? Менять надо, наверное, условия.
— Дело в том, что большинство людей переезжает в предлагаемые квартиры и довольны и работой администрации, и инвестором. Но даже если один человек из пятидесяти не выезжает и продолжает торг, то инвестор не может начать работы. Этот процент нереализованных договоров, а не отказавшихся. На момент соглашения люди не имеют фактически ничего, а когда инвестор соглашается на их условия, начинают думать: не продешевил ли?
Вот конкретный пример. Депутатская, 12, Хоста. Компания расселяет дом. У гражданки с сыном в том доме было 32 кв. метра. Им предложили десяток вариантов: две однокомнатные, трехкомнатная — 78 кв. метров, но они настаивали сначала на выплате 700 тыс. долларов, потом — 500 тыс. долларов. Это за непригодные для жилья 32 кв. метра. В результате, после долгих судов инвестору удалось добиться вселения их в квартиру. При этом с 2007 года они — за счет инвестора — проживали в пансионате. В данный момент инвестор перестал платить за пансионат, так как есть квартира. Но она туда не въезжает, продолжает судиться.
Или ветхие дома в районе «Ривьеры». Инвестор был обязан уже и закончить строительство. Но он только сейчас к нему приступает. Причина задержки — 22 кв. метра. Пожилые люди выехали, а права передали по доверенности родственникам. Те стали требовать с инвестора порядка 150 тыс. долларов. Инвестор им предлагал 2 млн рублей, что за 22 метра ветхого жилья — прекрасная цена. Начались иски в суды и взаимные претензии — а это и время, и потери. В итоге мы, администрация, пригласили инвестора и собственника и после — поверьте, очень непростых переговоров — пожали друг другу руки, и стороны сошлись на 3 млн рублей.
— Виноградная — лицо города, парк, море, центр! А переселять предлагают в Головинку.
— Это миф. С инвестором можно и нужно было договариваться! Всегда предлагается несколько вариантов. Есть выбор жить в ненормальных условиях, но в центре, или в новом доме, но, например, на Макаренко.
Но надо учитывать еще один немаловажный аспект. Если инвестор и собственник не находят взаимопонимания, то скорее всего люди попадут по линии ЖКХ в программу переселения из ветхого жилья, предполагающую расчет предлагаемой жилплощади «метр-в-метр». В противном случае, недовольные таким переселением будут переселены по судебному решению. Мы вынуждены будем их переселять, если дом будет признан аварийным и непригодным для проживания. В Сочи уже есть программа строительства социального жилья, в бюджете на эти цели предусмотрены средства. Есть проблема — никто не строит малогабаритные квартиры. Город перегружен элитным жильем, а социальные дома строятся с малогабаритными квартирами, которые подходят для переселения по программе ЖКХ, чтобы жители могли банально улучшить свои условия.
— Но строительство социальных домов идет в Головинке и Веселом. Поселках, во всех отношениях прекрасных, но как минимум далеких от школ детей, работы, садов, от среды, где люди привыкли жить.
— Строится там, где мы находим место. Дело в том, что в центре свободной земли нет. Но если нет земли в Центральном районе — возможно переселение в городской черте. Таковы законы Российской Федерации. У нас правовое государство, у нас действуют законы, которые утверждены Государственной Думой, подписаны президентом. И это реально улучшение: людям вместо их ветхого жилья дают новые метры. Но все прекрасно понимают, что работа по расселению с помощью инвесторов была благоприятна для самих граждан: она давала возможность договариваться.
— То есть ЖКХ — это тот самый «противный случай»?
— Это случай, когда будем действовать строго по закону. Моя задача, задача администрации города — чтобы и инвестор не отворачивался от города, и граждане были довольны. Сейчас идет претензионная процедура по принуждению инвесторов к выполнению обязательств. Да, судебные процедуры — долгие. Но уже через несколько месяцев мы получим первые расторжения. Программа переселения из аварийного жилфонда, которую курирует департамент ЖКХ, была рассчитана до 2009 года. Но так как в Сочи ситуация сегодня уникальна, правительство России пошло навстречу нашим обращениям, продлило действие этой программы с тем, чтобы мы успели расселить граждан из ветхого жилья и построить на месте аварийных домов современные здания.
— А если не успеем? Каков пессимистический сценарий?
— Сегодня у сочинцев, живущих в ветхом и аварийном жилье, есть реальный шанс улучшить свои жилищные условия. Шанс дают сразу две программы. Одна — и это очевидно — более благоприятна: это работа с инвестором. Другая — переселение «метр-в-метр», но и это переселение в новое жилье. Конечно, если человек хочет остаться в ветхом жилье — он там останется. Но не думаю, что у него будет вторая возможность куда-то переселиться, не покупая жилье. Со своей стороны, мы сделаем все от нас зависящее, чтобы Сочи выглядел достойно.
Юлия ЗУЕВА