Собственное жилье в Сочи. Это словосочетание заставляет учащенно биться сердца многих. Отношение к жилой собственности в России традиционно было и остается каким-то исступленным, наиважнейшей и зачастую единственной самоцелью. И это понятно — шансы на собственную квартиру у большинства наших сограждан до сих пор примерно равны шансам тех же сограждан слетать на Марс. Ибо слова «доступное» и «жилье» в нашем сознании явно не складываются вместе. И Сочи в этом отношении — ярчайшая иллюстрация. Попытаемся понять, почему это так и каковы, так сказать, перспективы в этом направлении.
Как у нас?
Несмотря на пресловутый кризис и обвальное сокращение числа сделок с недвижимостью, цены на жилье в Сочи упали не столь уж значительно (в среднем около 85 тыс. рублей за кв. метр) и по сей день являются скорее запретительными для большинства обычных людей. Многие рассчитывают получить жилье при помощи социальных программ. Но и в этом отношении все выглядит достаточно пессимистично — за последние 15-20 лет городская очередь на получение жилья выросла на треть, и в ней сейчас находится около 30 тысяч горожан. Программы-то есть, но реализуются они в основном на бумаге. Так, например, по городской программе «Молодая семья» жилье приобрели лишь 48 семей, еще более 200 находятся в очереди. При этом программа в 2010 году по ряду причин не была профинансирована вообще, а в 2011 на ее реализацию в бюджете заложены достаточно символические в данном случае 50 миллионов рублей.
Кроме того, по неподтвержденным официально данным ряда источников, в Сочи существует и другая очередь, как это ни парадоксально звучит, на внеочередное получение жилья. И вот эта очередь якобы движется исправно. Жилье получают сотрудники муниципальных учреждений, управляющих компаний, многие из которых не прожили в Сочи и 2-3 лет. Повторимся, однако, эти данные официально не подтверждены. Как, впрочем, и не опровергнуты. В любом случае, в Сочи существует беспрецедентный разрыв между спросом и предложением на жилье эконом-класса. На это есть и сугубо объективные причины. Как отметили участники недавнего общероссийского девелоперского семинара в Москве, на долю т.н. «элитки» в Сочи приходится приблизительно 60 % всех новостроек, около 20 % — на жилье эконом-класса и лишь 10 % — на социальное жилье. Участники семинара объясняют причины такого явного дисбаланса тем, что застройщикам просто невыгодно строить в Сочи жилье эконом-класса, не говоря уже о социальном. Элитное жилье окупается за короткий срок, и спрос на него только растет. В частности, по данным экспертов, цена квадратного метра в одном из самых дорогих элитных домов в Сочи еще недавно доходила до 15 тыс. долларов. А вот со строительством типового многоэтажного жилья в Сочи проблем хватает. Как пояснили участники семинара, притом, что местные власти озабочены формированием благоприятного инвестиционного климата, это как раз в наименьшей степени касается рынка недвижимости. Здесь никак не наладятся полноценные взаимовыгодные отношения между властью и бизнесом. Во-первых, если у девелопера недостаточный «административный» ресурс, то ему довольно сложно получить хороший участок под застройку. Во-вторых, совсем непросто получить разрешительную документацию на строительство (эксперты утверждают, что в Сочи ее получить значительно сложнее, чем даже в Москве). И, наконец, в-третьих, получив права на строительство, девелопер, как правило, должен быть готов выполнить ряд определенных обязательств перед городским коммунальным хозяйством, например, расселить коммуналки, бараки, построить инфраструктуру. В результате более 70 % покупателей недвижимости в Сочи — это москвичи, на долю местных покупателей приходится 10-15 %, остальные покупатели представлены жителями других регионов. Относительно повезло тем сочинцам, которые попали как раз под программы расселения из ветхого жилья при помощи инвесторов. Сотни сочинских семей получили возможность переехать в благоустроенное жилье, но по сравнению с общим числом нуждающихся даже это — капля в море.
Как у них?
Вот чем Россия очень похожа на Евросоюз, так это тем, что и в Европе проблема нехватки доступного жилья тоже стоит очень остро. Но на этом сходство, пожалуй, и заканчивается. В большинстве стран ЕС шансы на приобретение своего жилья даже для молодого человека несоизмеримо выше, чем у нас. Это объясняется доступностью ипотеки (ставки 3-5 % против наших 13-15) — чаще всего без первоначального взноса, законодательными особенностями (многие страны ЕС стараются стимулировать инвесторов, строящих социальное жилье, при помощи налоговых послаблений), да, собственно, и самой ментальностью европейцев, которые в массе своей просто не рассматривают отсутствие собственного жилья как личную трагедию. Им просто не нужно так переживать — аренда жилья в Европе подчас гораздо дешевле, чем в РФ. И при средней, например, немецкой зарплате в 1400 евро вполне можно позволить себе снимать 2-комнатную квартиру в Берлине за 400-450. Предельные цены на аренду жилья установлены законодательно и не могут превышаться — государство заинтересовано в стабильности этого рынка, приносящего немалые доходы стране в виде налогов. Рынок аренды огромен и доступен даже человеку со скромными доходами. Возможно, поэтому около 80 % берлинцев не имеют собственного жилья. Квартиру снимает даже федеральный канцлер Ангела Меркель — не коренная берлинка, приезжая из Нижней Саксонии. А теперь давайте сравним с Сочи со средней зарплатой, если верить официальным (и, скорее всего, завышенным) данным, в 20 тысяч рублей и такой же ценой на аренду однокомнатной квартиры в центре. Комментарии, как говорится, излишни.
Перспективы
Они, к сожалению, пока весьма неопределенны. В любом случае понятно, что решить проблему доступного жилья в Сочи не удастся, пока на то не будет пресловутой «политической воли». Властям потребуется осознать, что подобные вопросы не решаются путем периодического произнесения неких мантр про заботу о простых людях. Тут нужны конкретные дела и конкретные большие деньги под соответствующие программы. Причем быстро нужны, потому как решить вопрос своими силами подавляющее большинство нуждающихся горожан явно не в состоянии.
Михаил КОНСТАНТИНОВ