В редакцию «Наш дом — Сочи» очень часто обращаются читатели с просьбами помочь разобраться в таких вопросах, на которые ни один самый опытный журналист не в состоянии ответить. И вопросы эти порой касаются не частных ситуаций. Таковы проблемы обманутых дольщиков, людей, которые пострадали от действий риэлторов-мошенников. Огромное число вопросов вызвала недавняя публикация в нашей газете о переселении из ветхого и аварийного жилья. Систематизировав эти непростые вопросы, мы обратились за ответами к заместителю начальника правового управления администрации Сочи Сергею СЕМЕНОВУ. Надо признать, что откровенного диалога не получилось. Зато мы получили квалифицированные ответы юриста на вопросы, затрагивающие интересы практически каждой сочинской семьи.
Тяжкие «доли»
— В Сочи довольно остро стоит проблема недобросовестных застройщиков. Конечно, это проблема не только нашего города — митинги обманутых дольщиков в свое время прокатились по всей стране. Но и сегодня в Сочи предлагаются квартиры в строящихся домах. Насколько это безопасно?
— Отношения по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Указанный закон дает дополнительную защиту прав участников долевого строительства — граждан, которая, в частности, выражена в:
1) гарантии качества квартиры (ст. 7 Закона);
2) установлении законных штрафных неустоек, в том числе за нарушение сроков строительства (ст. 10, п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 9 Закона);
3) прозрачности сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и представление в компетентные органы проектной декларации — ст. 19-21 Закона);
4) обязательной государственной регистрации данных договоров (ст. 17 Закона);
5) прямом указании на возможность применения законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона) и другие.
При заключении договора долевого участия необходимо знать следующие основные правила:
1. Застройщик должен обладать на праве собственности или на праве аренды земельным участком, предназначенным для строительства.
2. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, при этом застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
— Такая законодательная база может обезопасить покупателя «доли»? Или все же риск неоправданно велик?
— Договор, заключенный по вышеуказанному закону, максимально защищает покупателя от рисков: он проходит государственную регистрацию, в нем обязательно описывается конкретная квартира, которую получит дольщик. К описанию объекта прилагается проектная документация. В договоре указываются срок передачи объекта долевого строительства дольщику, величина вложений дольщика (цена договора), сроки и порядок их уплаты, гарантийный срок.
Все это означает, что риск двойной продажи квартиры сводится на нет. Если компания нарушает сроки строительства, то она будет платить штрафы и неустойки. Внезапно повысить цены она тоже не имеет права — расценки и платежи являются твердыми. Наконец, застройщик может привлекать дольщиков только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться будущий дом, что свидетельствует о высокой вероятности завершения строительства дома.
Иные виды договоров, принятые в обороте самими застройщиками, такие как договор резервирования квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры и другие, не дают таких обширных гарантий, как показывает практика, по указанным договорам зачастую приобретаются квартиры в жилых домах, которые возводятся застройщиком без разрешения на строительство, в нарушение норм и правил и подлежат сносу в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации как самовольные постройки.
Жизнь в условиях «аварии» и после
— В Сочи планируется строительство домов для переселяемых из аварийного жилого фонда. Уже сегодня этот вопрос обрастает слухами: и главный предмет спекуляции — как будут рассчитываться квадратные метры при переселении?
— В соответствии со статьей 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Согласно статье 89 Жилищного кодекса такими помещениями являются:
— благоустроенные применительно к населенному пункту;
— равнозначные ранее занимаемым по площади;
— находящиеся в том же населенном пункте.
Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.
— То есть переселямые из аварийного фонда люди могут рассчитывать только на то, что их новое жилье будет безопасно. А как же некогда бытовавшая практика расселять очередников — а практически все жильцы аварийного фонда стоят в муниципальной очереди — по нормативам?
— Необходимо иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому что иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Аналогичная правовая позиция нашла также свое отражение в ряде постановлений и определений Конституционного Суда Российской Федерации и судебных актах Верховного Суда Российской Федерации.
На личном участке — личное дело?
— Часто в газету обращаются люди — владельцы земельных участков — с просьбой разобраться в законности строительства домов на соседних территориях — зданий, по мнению людей, нарушающих правила застройки, работы ведутся без разрешительных документов. Насколько нам известна практика, в администрации Сочи была создана целая комиссия по рассмотрению законности строительства ряда объектов на личных и дачных участках. Когда мы можем констатировать, что в каком-то частном случае нарушаются нормы индивидуального жилищного строительства?
— Нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяют идентифицировать объект индивидуального жилищного строительства с учетом части 3 статьи 48, пункта 1 части 2 статьи 49 как отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Согласно статье 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на применение «упрощенной схемы» государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества возникает, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Следует учитывать, что нормы части 2 статьи 49 ГК РФ не только разделяют понятие «объект индивидуального строительства» от многоквартирного дома с количеством этажей не более чем три, но и от домов блочной застройки (таун-хаусов).
— Есть ли возможность у людей оспорить право соседа строить на четырех сотках двеннадцатиэтажки?
В соответствии с действующим законодательством не имеется оснований для государственной регистрации прав граждан на объекты недвижимого имущества свыше трех этажей, расположенных на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного (приусадебные земельные участки), дачного хозяйства, садоводства либо под индивидуальное жилищное строительство. В указанных случаях возведенное сооружение признается самовольной постройкой, так как не отвечает целям земельного участка. Поэтому органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, отказывают в данной регистрации на основании статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно по основаниям:
— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Такая позиция выражена и в письме председателя комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации П.В. Крашенинникова.