На рождественском саммите, проводимом Гильдией управляющих и девелоперов по итогам развития рынка недвижимости прошлого года, В. Пушкин, руководитель управления экономики и целевых программ администрации Краснодарского края озвучил следующие цифры: цена квадратного метра в новостройках Сочи достигла 138 тысяч рублей, на вторичном рынке жилья — 109 тысяч за «квадрат». На основе этих цифр были сделаны выводы о том, что у девелопмента (по-русски — коммерческой застройки) в регионе Сочи большое (как минимум, до 2014 года) будущее. Судя по цифрам, для девелоперов это будущее еще и довольно светлое. Но не «элитой» единой Сочи жив…
Не будем прибедняться: каждый владелец квартиры (и любой иной жилой недвижимости) в Сочи — миллионер. Звучит оптимистично. Является это богатство следствием такого перехода из социалистической, годами соцтруда заработанной собственности в собственность частную. Вместе с социалистической собственностью практически перестала жить и система обеспечения жильем граждан. И путь к собственному жилью лежит теперь только через покупку (имеются в виду законные способы), или, что бывает редко и в строго ограниченном числе счастливых случаев, ключи от собственного жилья получают люди, отличившиеся перед городом.
Олимпиада поставила нас перед очевидным: население города будет расти. Причем не столько за счет новорожденных, сколько «привлеченных» специалистов. Не берусь судить, насколько обоснованна оптимистичность настроя некоторых первых лиц города, мол, после олимпийских строек рабочие разъедутся по домам и существенно на динамику сочинского рынка не повлияют… Но даже ныне существующая очередь сочинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, наглядно показывает: жилье Сочи необходимо. И его надо строить, строить и строить. Опять же, может, молодые семьи кинутся получать ипотечные кредиты.
Несколько раз говорилось, что в городе разрабатывается программа строительства именно дешевого жилья… И даже сама молодежь на одном из конкурсов бизнес-инициатив выходила с предложением строить чуть ли не своими силами, ради экономии. Но дешевого жилья на дорогой земле не бывает, и концов (начал?) этих программ обнаружить не удалось.
Одно из определений понятия «доступное жилье» звучит следующим образом: стоимость жилья, отвечающего социальным нормам для конкретной семьи, не превышает половину совокупного дохода этой ячейки общества за 5 лет. Нормы для семьи тоже высчитываются довольно конкретно: 42 кв. метра на семью из 2 человек плюс по 18 кв. метров на каждого следующего члена семьи (социальные нормы, принятые решением сочинского Городского Собрания).
Краткий обзор стройплощадок города позволяет сделать вывод: Сочи активно строится. Другое дело — чем он застраивается?
Практически каждый новый проект, воплощаемый в Сочи, называется не «жилой дом», а «многофункциональный комплекс». В большинстве случаев предусматриваются закрытая территория, собственная система жизнеобеспечения, часто — кафе, мини-маркеты, бассейны и проч. Реже, прямо скажем, совсем уж редко, в проектах встречаются рекомендованные решением Городского Собрания Сочи «дворовые» детские сады. Стоимость, к примеру, двухкомнатной квартиры в таком доме (около 60 кв. м) начинается с 7 млн рублей. «Начинается» — значит, столько стоит квартира на стадии котлована. Трудно представить себе банк, который даст молодой семье кредит на столь рискованных условиях. Трудно представить семью, которая рискнет такой кредит взять и подтвердит свою платежеспособность. В такой ситуации договор ипотеки можно сформулировать коротко: «Пятнадцать лет с конфискацией». А 270 тысяч рублей «материнского капитала», которые, по идее демографической реформы страны, должны были стимулировать рождаемость в стране и вкладываться, в основном, в покупку недвижимости, при такой размерности цен внушают определенную безысходность. Увы, в условиях, когда банки говорят о готовности предоставлять ипотечные кредиты, а, с другой стороны, строго в рамках законодательства не могут их дать, потому как некому, ощущение безысходности и бесперспективности затеи обзавестись жильем прогрессирует.
Главные нуждающиеся в жилье сегодня — собственно сочинцы со среднесочинской зарплатой. Спрос падать не будет — население города растет отнюдь не в рамках «естественной прибыли», а предложений — нет. Из примеров строительства доступного строителям Олимпиады жилья на виду, пожалуй, лишь стройка 1300-местного общежития для сотрудников «Лауры». И если Москва (единственный город России с примерно такими же гималайскими ценами на жилье) может отмахнуться от проблем сакраментальным: понаехали тут, то в Сочи, если не «понаедут», с олимпийскими перспективами будет туманно. А значит, о доступном жилье надо печься.
Да, трогательно звучат заверения о «бюджетности» и «социальной ответственности» проектов некоторых застройщиков, но факты говорят совсем о другом.
Главные покупатели недвижимости на курорте сегодня — вовсе не сочинцы и даже не те, кто будет строить олимпийские объекты. И не те, кто будет их проектировать, — ИТР и менеджмент «чуть выше среднего» звена. Сегодня закупки ведет московский и «нефтяной» истеблишмент, причем зачастую не для жилья или отдыха… Всего 2 года назад в новостройках первой санитарной зоны квадратный метр стоил 6 тыс. долларов. Сегодня — 15. Даже с учетом падения зеленой валюты, 9 тыс. долларов с каждого квадратного метра — неплохие «пенки».
Такое положение дел породило оригинальное сочинское явление, само по себе, порой, позволяющее вести строительство в тех же зонах особого санитарного режима. Контролирующие органы «узнают» о строительстве элитных гигаэтажек на стадии трех-четырех этажей. Бывает, даже суд успевает вынести постановление о сносе незаконных строений и отчитаться — о самозастроях и мерах борьбы с ними в Краснодарском крае часто проводятся совещания, выносятся выговоры… Но чуть притормозившись, строительство возобновляется, а решение о сносе тихо отменяется. Ведь даже если 10 квартир из 100 уходят, например, ну… То оставшиеся 90 после продажи окупают строительство: себестоимость квадратного метра без учета «накладных расходов» и стоимости земельного участка велика, но не заоблачна.
Можно было бы ратовать за строительство «городских» домов, принадлежащих муниципалитету и сдаваемых на условиях социального найма горожанам. Но «социальные» дома на земельных участках, принадлежащих городу, то есть с минимизированной «земельной» составляющей, возможно строить только в районах с крайне неразвитой инфраструктурой — иначе получается дешевое жилье на золотой земле. Из всех объектов, необходимых для нормальной жизни, даже у нынешних новостроек (дорогих новостроек!) только «рекомендованные» придворовые детские сады, и то не всегда, а о строительстве стадионов — не олимпийских, а внутрирайонных спортплощадок, школ, развитии инженерных сетей, в конце концов, — вопросы не ставятся. Перекос сочинского рынка в сторону элитного сегмента велик. И радоваться бы, что в городе — богатые «новые сочинцы». Но на этом крене обнажаются проблемы, абсолютно Сочи не украшающие: социальная, почти межклассовая напряженность (да простится мне такая четкость формулировки), очереди в сады и переполненные школы, перегруженные свежереконструированные больницы и т.д.
Основные олимпийские объекты показаны пока макетами концептуального плана. Тактика олимпийского строительства ясна. Но где городская стратегия? Как жить стремительно дорожающему городу? Вопросы не риторические: обратная сторона почетной медали капитализации и архибурного строительства в элит-классе — доступного жилья в Сочи нет. И в обозримом будущем предпосылок к его появлению не видно.
Светлана ВОЛОШИНА