ЗАКЛЮЧАЯ ДОГОВОР НА УПРАВЛЕНИЕ И ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОМА — СЕМЬ РАЗ ОТМЕРЬТЕ
ВЫБОР НОВЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ ДОМАМИ ПРОДЛЕН ДО МАЯ 2008 ГОДА, ОДНАКО С 1 ЯНВАРЯ ЭТОГО ГОДА УЖЕ НАЧАЛИСЬ КОНКУРСЫ НА ПЕРЕДАЧУ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ (ЖИЛЬЦЫ КОТОРЫХ САМИ НЕ ПРИНЯЛИ РЕШЕНИЕ) УПРАВЛЯЮЩИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ КРАЯ СОКРАТИЛО ЭТИ СРОКИ: ВЫБОРЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ ТЕХ, КТО НЕ ОПРЕДЕЛИЛСЯ, ДОЛЖНЫ ПРОЙТИ ДО 31 ОКТЯБРЯ С.Г. КАЧЕСТВО ПРОЖИВАНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ЕГО СОСТОЯНИЕ НАПРЯМУЮ СВЯЗАНО С АКТИВНОСТЬЮ ГРАЖДАН, ИХ ОСВЕДОМЛЕННОСТЬЮ В ПРАВОВЫХ ВОПРОСАХ. ПАССИВНОСТЬ И РАВНОДУШИЕ ПРИ ЭТОМ ЧРЕВАТЫ НЕГАТИВНЫМИ ПОСЛЕДСТВИЯМИ…
Жилищный кодекс установил: основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений, является общее собрание. Только оно определяет основные условия договора управления, на которых по заданию собственников управляющие и обслуживающие дома организации могут получить многоквартирный дом под свое управление. Сейчас сочинцы в авральном порядке проводят собрания по выбору способа управления. Неискушенным в правовых хитросплетениях жителям бывшие наши РЭО, ставшие частными управляющими организациями, наперебой предлагают подписать договоры на управление. И многие не глядя подписывают.
Как не запутаться и правильно со стороны собственника построить отношения с управляющими организациями, РЭО, коммунальными предприятиями? Об этом мы попросили рассказать председателя Ассоциации ТСЖ, эксперта Общественной палаты города по вопросам ЖКХ В. СУЧКОВА.
— Жилищный кодекс устанавливает, что договор управления (содержания) заключается на условиях, указанных в решении общего собрания. После чего все собственники дома на «проголосованных» одинаковых условиях уже обязаны подписать такой договор. На собрании определяется: первое — состав имущества, соответствующий «Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме». Второе — перечень услуг и работ, возлагаемых собственниками на управляющую и обслуживающую организацию. Третье — размер оплаты (цена договора) и порядок ее внесения. Ведь стоимость содержания для каждого дома — своя. У разных зданий свой состав общего имущества, свои экономические, технические характеристики, социальные факторы. Правила предоставления коммунальных платежей, утвержденные правительством, требуют, чтобы плата вносилась только на банковский счет управляющей организации, а не расчетно-кассового центра. И четвертое — порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией договорных обязательств и условия расторжения договора в случае грубого его нарушения. Надо помнить, что договор может быть расторгнут сторонами досрочно, если собственники догадались предусмотреть это в договоре.
Сейчас у людей голова идет кругом от вороха квитанций, заказных рекламных статей. Кстати, как отметил заместитель главы Сочи Ю. Паламарчук, сочинский опыт оплаты услуг непосредственно их поставщику положительно оценили в крае. А вскоре ворох платежек все равно заменит единая книжка оплаты. Но пока — кому платить? Сколько? Какой договор подписывать? За что голосовать на домовом собрании, чтобы не проголосовать против себя? Давайте проследим все перипетии жильцов на примере двенадцатиэтажного 48-квартирного дома на улице Гагарина.
После нескольких собраний большинство жильцов этого дома отказалось от создания ТСЖ и избрало непосредственное управление. Казалось бы, все просто — оформил договоры, возложил на домоуправление все заботы и спи спокойно, о тебе позаботятся, только плати без задержек. Но… Первый и главный договор — о техническом обслуживании и содержании дома. Если его нет — некому отвечать за внутридомовое электро-, тепло-, водо-, газоснабжение, состояние лифтового оборудования.
Закон требует на общем собрании определить состав общего имущества дома, установить перечень работ и услуг по его содержанию, рассчитать стоимость всего договора. Для каждого дома, в зависимости от его возраста, технического состояния и уровня благоустроенности, должна быть своя цена. Нет больше единого тарифа на все дома сразу, на каждый дом — свой тариф. Странно, но договор в доме на Гагарина почему-то назвали «на обслуживание и ремонт приватизированной (собственной) квартиры». Почему квартиры, а не общего имущества дома? Читать сей документ без смеха и слез невозможно. Цитирую: «Цель договора — соблюдение собственником правил пользования жилыми помещениями…». Правил пользования квартирой? Нет таких правил, есть «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», а не квартиры.
Читаем далее. «Предмет (суть) договора: собственник поручает, а исполнитель принимает на себя предоставление услуг по эксплуатации мест общего пользования, инженерного оборудования и коммуникаций дома». При этом «собственник обязуется оплачивать исполнителю оказанные услуги в порядке и на условиях, оговоренных в настоящем договоре». Вот так — вам, собственники, предлагается оказывать услуги по использованию ваших мест общего пользования. Да еще с вас деньги за это брать. Бред какой-то!
Далее в разделе «Обязанности исполнителя» читаем: «Обеспечить предоставление коммунальных услуг… в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг и решением Городского Собрания». Значит все-таки это не договор содержания дома, а договор с посредником на предоставление коммунальных услуг? Домоуправление, призванное убирать и ремонтировать дом, будет покупать воду, электроэнергию, газ, тепло у коммунальщиков и перепродавать жителям дома? Но это незаконно! Предоставление коммунальных услуг при непосредственной форме управления обеспечивается не РЭО, а самими собственниками путем заключения прямых договоров с коммунальными предприятиями без посредников.
Особенно сразил наповал текст из раздела «Права исполнителя: оказывать собственнику дополнительные платные ремонтно-эксплуатационные услуги». Вдумайтесь в этот абсурд. Домоуправление вправе оказывать услуги? Это как? Придут, объявят о своем желании оказать мне услугу и начнут оказывать? А может, они обязаны оказывать услуги и работы по перечню, составу и ценам, установленным общим собранием жителей?
Но об этом ни слова! Нет в этом договоре ни состава работ, ни сроков их выполнения, ни стоимости каждого вида работ и услуг. Нет даже раздела, определяющего цену договора, а без него, согласно гражданскому праву, договор не имеет юридической силы. Словом, как не было у жильцов этого договора на ремонт и содержание за всю 30-летнюю историю этого дома, так нет его и сейчас.
В других городах России давно разработали типовые формы договоров, в нашем же городе собственникам жилья запускается вот такое чудо в перьях. И ведь его подписывают!
Мы в Общественной палате разработали свой договор и предлагаем его на каждом собрании жителей. В качестве утвержденного образца мы предложим его жителям домов, опубликовав в одной из газет. Главное для нас — не дать одурачить население и заключить невыгодные для них договоры.
Подготовил Владимир ПЕТРОВ