Еще несколько лет назад было принято считать, что жить в городе — едва ли не величайшее благо. А жить в олимпийской столице — и вовсе предел мечтаний. Однако в последнее время приходит понимание, что если речь идет о ценах, то лучше находиться где-нибудь в конце списка. Особенно когда начинаешь задумываться о стоимости жилья. И в этом отношении Сочи похвастаться нечем.
По данным «Краснодарстата», с января текущего года в Краснодарском крае застройщиками введено в эксплуатацию чуть более миллиона квадратных метров общей площади жилья, это примерно на 5 % меньше, чем год назад. При этом порядка 80 % жилья приходится на дома, построенные населением за счет собственных и заемных средств. Точных данных по Сочи, к сожалению, нет: представители профильных структур от комментариев отказываются, а риэлторы идут на контакт очень осторожно и общаются только на условиях анонимности. Впрочем, и невооруженным глазом видно, что темпы жилищного строительства на курорте значительно замедлились. Существенно снизился спрос. И, как следствие, взметнувшиеся было цены начали ползти вниз.
— В целом цены на жилье в Сочи с начала года упали почти на 40 %, — отмечает менеджер известного в городе агентства недвижимости. — Сейчас уже можно говорить о том, что они приблизились к той отметке, которой достигли бы естественным образом, если бы не было скачка стоимости квадратных метров после победы Сочи в Гватемале.
Впрочем, это весьма условное падение. Потому как тренд стоимости для новостроек и вторичного рынка не идентичен. Вместе с тем, учитывая общее укрепление рубля в последние месяцы, парадоксальность ситуации заключается в некотором росте стоимости в долларах при ее снижении в рублях. Ряд специалистов цифру в 40 % считают завышенной, хотя и близкой к объективной. И поясняют, что при средней стоимости предложения 95-110 тысяч рублей за «квадрат» цена реальных сделок колеблется на уровне 60-70 тысяч.
— Нужно не забывать о том, что инвестиционная привлекательность города и сам рынок недвижимости зачастую оцениваются с позиций именно средней стоимости предложения, — уточняет представитель крупного застройщика. — И в этом отношении темпы снижения цен в несколько раз ниже. Весной они колебались от 0,5 % до 3 % в месяц, хотя в начале года достигали 6 %.
Этим можно объяснить другой парадокс сочинского рынка недвижимости. Даже с учетом тенденции падения стоимости жилья, курорт по-прежнему остается одним из наиболее дорогих в этом отношении. В течение июля в 30 субъектах России с крупнейшими рынками недвижимости сохранялась тенденция к снижению средних цен предложения вторичного жилья. По оценкам федерального портала о недвижимости «Мир квартир», рынок Сочи занял вторую позицию в тройке ценовых лидеров, оставив позади Санкт-Петербург и Подмосковье. Притом что средняя стоимость предложения, как следует из информационной справки Российской гильдии риэлторов, снизилась в июле на 2,2 % и составила немногим более 95 тысяч рублей за квадратный метр. Раньше вторую строчку в «дорогом» рейтинге занимала северная столица.
А вот по стоимости элитного жилья в европейских городах-курортах столица будущих Олимпийских игр заняла пятое место. По крайней мере, по версии исследовательской компании «MAR Consult», проанализировавшей состояние рынка недвижимости в 25 странах Европы. Специалисты компании опросили ведущих риэлторов, занимающихся продажей элитного жилья, и пришли к выводу, что впереди жемчужины России — только Монако, Франция, Дания и Испания. «Почетным» пятым местом Сочи обязан одному из элитных жилых комплексов, строительство которого завершилось в декабре 2008 года. В среднем «квадрат» в нем оценивается в 11,4 тысячи евро. К слову, еще один элитный комплекс класса «De luxe» недавно был застрахован по полному пакету рисков аж на 940 миллионов рублей, что специалисты посчитали хорошим сигналом. Средняя стоимость квадратного метра здесь пониже, чем у элитного «собрата», и колеблется у отметки в 6 тысяч долларов.
Впрочем, если исходить из стоимости, то приходится столкнуться с еще одним «недвижимым» парадоксом российского курорта. Потому как в ценах здесь все очень запутанно. Подчас стоимость квадратного метра в малосемейке в центре города стремится сравняться со стоимостью «квадрата» в элитном жилом комплексе. А цена квартиры на вторичном рынке жилья равняется цене новостройки. Причем, как ни странно, покупают в конечном итоге и то, и другое. Хотя второй случай специалисты объясняют достаточно просто.
— Откройте любое тематическое издание с объявлениями — увидите продажу одной и той же квартиры во всех разделах, — рассказывает риэлтор одного из агентств недвижимости. — А ситуация при ближайшем рассмотрении очень проста. В разряде вторичного фонда новостройки значатся потому, что продаются такие квартиры «с рук» — не от застройщика, а от собственника, который в свое время купил жилье на стадии строительства. Таким образом, фактически это новостройка, а юридически…
«С рук» в Сочи сегодня можно приобрести жилье любого уровня комфортности. Сообщается, что известная певица Земфира не так давно решила продать свою роскошную квартиру в известном «звездном» доме. Говорят, Владимир Винокур был очень расстроен, что «хорошая соседка» съезжает. Хотя купить такую квартиру рядовому сочинцу, конечно, не по карману. Даже во время мирового экономического кризиса, вынудившего певицу расстаться с «курортной резиденцией», цены здесь заоблачные: от 150 тысяч за «квадрат». Земфира оценила сочинскую квартиру в 3 миллиона долларов. Три года назад певица потратила на нее в полтора раза меньше. Большинство риэлторов утверждают, что с решением звезда поторопилась, поскольку после Олимпиады та же квартира может оцениваться уже в 10 миллионов.
Ожидается, что пропорционально вырастут цены на квадратные метры и в целом по Сочи. Специалисты уверяют, что в ближайшие три года рынок жилой недвижимости курорта ожидает новый ценовой скачок. Причем, произойдет это не позднее 2013 года. Вместе с тем, в обозримом будущем, пока строятся олимпийские объекты, а экономический кризис ставит палки в колеса сфере тур-индустрии, доходы летнего сезона, скорее всего, не дадут ожидаемого осенью импульса на покупку жилья. А это, в свою очередь, может ускорить падение стоимости квадратных метров в Сочи. Насколько верны эти прогнозы, станет известно уже в ближайшее время.
Максим БЕРЕЗИН