Не требует долгих разъяснений факт, что прекрасно отдельной ячейке общества, особенно молодой, жить на отдельной от любящих родителей и прочих дорогих родственников жилплощади. Снимать жилье в Сочи дорого и бесперспективно. А те, кто на заре ипотечного кредитования обращались в банки за этим видом долгосрочного кредита, наверняка вынесли твердую убежденность: играть в эти игры с банками и государством — опасное и дорогое дело. Но система ипотечного кредитования не была бы столь популярна в странах с несколько более стабильной экономикой, если бы давным-давно не доказала свою жизнеспособность.
В прошлом году объем ипотечных кредитов, предоставленных физическим лицам, увеличился более чем в три раза. В абсолютных показателях в масштабах города эта цифра пока невелика — было заключено 83 ипотечных договора на общую сумму 135,5 млн рублей. Но ободренные государственной поддержкой и растущим доверием граждан к ипотечному кредиту банки активизировались. Сегодня в нашем городе по ипотечным программам работают 12 надежных организаций, с начала года они уже прокредитовали счастливых новоселов на 53 млн рублей.
На активизацию заемщиков, в свою очередь, сработало снижение банковских процентных ставок по сравнению с прошлым годом, причем ощутимо. Ведь при сочинском уровне цен на жилье даже 1 процент — это уже очень и очень внушительная сумма. Сейчас ставка варьируется в «мирных» пределах от 11 до 15 процентов.
Но потенциальных заемщиков все еще пугают так называемые «скрытые» платежи. Настолько ли они страшны, как это принято считать? Избежать лишних и часто необоснованных трат можно, если внимательно подойти к выбору кредитующей организации. При этом следует учесть, что дополнительные платежи все равно будут. Но какие? Вот давайте и рассмотрим основные действия (и расходы), которых не избежать при любом выборе.
Заемщик — банк
Первое обращение в банк, возможно, огорошит толщиной пакета документов, которые предстоит собрать. На первом же собеседовании уточняются и размеры кредита, и возможности заемщика, прикидывается сумма ежемесячных выплат и схема погашения займа. Идеального потенциального клиента банк видит так. В расцвете сил — лет 28-35, образование не ниже среднетехнического. Семейный, желательно с детьми, но без планов завести еще в обозримом будущем. Последние полгода имеет хорошую — большую и белую — зарплату и место работы меняет не часто. В подтверждение этих положительных качеств банк для рассмотрения заявки (стандартная форма, заполняется в банке) требует от заемщика и супруга: справки о доходах, копии паспортов, свидетельство о браке, документы об образовании, трудовые книжки, метрики детей, документы, подтверждающие права на какую-нибудь собственность, и т.д. Некоторые банки могут даже потребовать медицинские справки.
Рассмотрение заявки — дело не бесплатное. В разных банках комиссия за рассмотрение — вне зависимости от решения — от 700 до 2000 рублей. Впрочем, иногда банки в рекламных целях работают «без комиссии за рассмотрение заявки».
Заемщик — риэлтор — оценщик
Можно, конечно, попытаться квартиру своей мечты найти самостоятельно. Но надежнее все-таки через приличное агентство недвижимости. Особенно если речь идет не о жилье в новостройке, а о «вторичке». За найденную квартиру и помощь в ее документальном обеспечении риэлтор может получить или фиксированную ставку, или (чаще) 5-7 процентов от стоимости квартиры. Документы на квартиру должны быть, естественно, максимально «свежими», тогда и с оценщиком разговор будет хоть и платным (от 3-х тысяч рублей), но приятным. Оценщику для работы потребуются документы из БТИ на облюбованную квартиру, свидетельство на право собственности или иные документы, подтверждающие правоприобретение. Стоит учитывать, что, кредитуя квартиры вторичного рынка жилья, банки могут «капризничать», поэтому оценщик из благих побуждений и по долгу службы может еще потребовать довольно экзотические справки: о типе перекрытий в доме, о том, что дом в плане на снос или капремонт с отселением не стоит и т.п. Рано (в случае с новым жильем) или не очень (в случае с панельными пятиэтажками), но заемщик все же получит от оценщика результаты оценки квартиры, которые, будучи достаточно независимыми, наиболее точно отражают текущую ситуацию на рынке жилья. Именно по результатам работы независимых оценщиков можно констатировать: рост стоимости недвижимости в Сочи за прошлый год составил до 70 процентов на вторичном рынке и около 55 процентов — на рынке нового жилья. А теперь учтите, что процентная ставка банка (в самом драконовском случае) 16 процентов, и вы поймете, что рост цен плюс инфляция делают приобретение жилья по ипотечному кредиту одним из самых выгодных вложений.
Заемщик — снова банк
Но вот квартира подобрана. Однако осторожный кредитор требует, как правило, три страховых договора. Страхование квартиры, жизни и здоровья заемщика и права собственности на предмет ипотеки. Документы для этих договоров примерно такие же, как и для оценщиков, а стоимость… Страхование может стоить до 2 процентов от оценочной стоимости квартиры. При сочинском уровне цен на жилье это огромная сумма, но стоит учесть, что наступает тот самый «последний момент», и в этой стадии ипотечный договор с банком, скорее всего, будет подписан, если заемщик сам не передумает. Потому что уже следующая стадия — собственно заключение кредитного договора на основании ранее доказанной финансовой состоятельности, страховых договоров и правоустанавливающих документов.
Заемщик — регистрационная палата
Общение с регистрационной палатой в Сочи имеет ряд неприятных особенностей, и тем не менее, как только это учреждение регистрирует договор, заемщик может въезжать в свою квартиру, вешать занавески и жить там долго и счастливо, выплачивая определенные банком транши по кредитным обязательствам.