В соответствии с решением ЗСК наш край к 31 октября должен полностью перейти на жизнь по новому Жилищному кодексу, определиться с выбором формы управления своими домами. Цифры свидетельствуют: более 75 % сочинцев с выбором определились: из этого числа 55,5 % избрали непосредственное управление, 13 % предпочли перейти под руководство управляющей организации и только немногим более 7 % создали в своих домах ТСЖ. Чем это может обернуться для города?
Дело в том, что с 1 января 2008 года начинает работать федеральный «Фонд развития ЖКХ», призванный финансировать ремонт тех многоквартирных домов, жители которых реализовали свое право на управление, — избрали либо ТСЖ, либо управляющую организацию. Но для выбравших непосредственное управление — денег не будет! Их просто некуда и некому направить. Эта упрощенная форма управления (для небольших, из 3-7 квартир домов) не предусматривает создание постоянно действующего «правления дома», приобретение прав юридического лица, открытие счета дома. Люди просто запутались в «трех соснах» — форму управления, предусмотренную и удобную для небольшого количества квартир, применили для домов из нескольких десятков квартир!
Заявку на получение денег из федерального фонда формирует администрация Краснодарского края. Полученные деньги перераспределят между теми муниципальными образованиями, которые создали условия для ТСЖ и частных управляющих организаций. Администрация города, в свою очередь, направляет деньги непосредственно в ТСЖ и управляющие организации на специально для этой цели открытые ими в банке счета. При этом количество денег зависит от качества муниципальных управленческих решений по реформированию ЖКХ.
Судя по результатам многолетней кампании выбора способа управления в нашем городе, Сочи может выпасть из программы капремонта на 2008 год. Нас могут наказать (точнее — мы сами себя наказали) за плохие результаты управления своим общим жилищным имуществом — не дать денег на капремонт. Если по количеству ТСЖ мы еще проходим сито требований «федералов» — более 5 процентов, то по количеству домов, находящихся в управлении управляющих организаций, у нас явно провальный результат — намного менее 50 процентов. На пути получения федеральных денег закон предусматривает 13 обязательных условий. В их числе основные: «наличие нормативных правовых актов… предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья» при одновременном наличии не менее чем 5 % домов, находящихся под управлением ТСЖ, и при условии увеличения их числа к 01.01.2010 г. до 20 % (в нашем городе — чуть больше 7 % домов под управлением самих собственников (ТСЖ); «наличие графиков (100 %) проведения до 01.01.2010 г. работ по формированию и проведению кадастрового учета за счет средств (краевого и муниципального) бюджетов… земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома»; «наличие региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов», составленной на основе принятых общим собранием собственников жилья решений о его проведении (которой в городе нет); наличие в управлении частных управляющих организаций (без учета ТСЖ) не менее 50 % многоквартирных домов. Этот показатель, как вы уже поняли, у нас провальный.
Таким образом, вместо требуемых законом 50 % у нас только 13 % домов в руках управляющих организаций. И даже после проведения в ближайшее время администрацией города конкурсов по передаче неуправляемых домов в руки управляющих организаций, вместо необходимых 50 % мы получим процентов 35.
Таким образом, большинство сочинцев, избравших «непосредственное управление», и себя, и весь город лишают федеральных денег на капремонт.
Как это исправить? Прежде всего в больших (по числу квартир) многоквартирных домах переизбрать непосредственную форму управления — избрать ТСЖ либо управляющую организацию, успеть добрать необходимые для включения в программу капремонта 2008 года 16 % процентов домов, заключивших договоры с управляющими организациями. Второе. В домах ТСЖ и управляющих организаций провести общее собрание собственников жилья, на котором (с учетом готовности и возможности жителей дома соучаствовать в финансировании ремонта собственными средствами — 5 % от выделенной из федерального фонда суммы) принять решение о проведении капитального ремонта в своем доме. После чего отправить в администрацию города заявку на выделение средств. Администрация города на основе решений собственников готовит, а Городское Собрание утверждает «Адресную городскую программу по проведению капитального ремонта».
Администрация края, в свою очередь, устанавливает «размер предельной стоимости проведения капитального ремонта в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в многоквартирных домах» — от этого показателя будет зависеть сумма выделяемых средств, направляемых на каждый из домов, и принимает краевую «Адресную программу ремонта». Такая программа будут не только содержать точный перечень домов, подлежащих ремонту, но и конкретный график проведения работ.
Таким образом, только в случае, если собственники жилья, местная, региональная власть вовремя создадут эти три условия, город получит так крайне необходимые деньги на ремонт стремительно стареющего многоквартирного жилого фонда. Но главным действующим лицом был, есть и остается Его Величество Собственник Жилья! Снова и снова от вашего мнения на общем собрании собственников дома будет зависеть, заработает ли в нашем городе новый механизм финансирования капитального ремонта. Теперь уже в 2008 году.
Еще раз повторим, что получить деньги на капремонт в итоге смогут только члены ТСЖ или жильцы тех домов, что перешли «под крыло» управляющих организаций.
Валерий Сучков, эксперт Общественной палаты Сочи по ЖКХ